Capítulo 9
Sostenibilidad
European Real Estate Market Outlook 2025
Los propietarios y ocupantes de bienes raíces comerciales se enfrentarán a importantes desafíos al tratar de navegar por el complejo panorama regulatorio, a medida que entren en vigor las nuevas directivas. Es probable que los activos con buenas credenciales de sostenibilidad experimenten una mayor estabilidad del flujo de caja y una mayor compresión del rendimiento.
Principales claves:
- Los inversores tendrán que divulgar e implementar públicamente sus planes de transición climática destinados a modernizar los activos para alinearlos con el Camino de Carbono Neto Cero, según lo dispuesto por la legislación europea. Además, los inversores deben abordar las implicaciones financieras asociadas a la adaptación a los posibles riesgos relacionados con el clima.
- En 2025, el primer grupo de empresas comenzará a informar de acuerdo con las Normas Europeas de Información de Sostenibilidad (ESRS) para el año fiscal 2024. Además, la implementación de Basilea IV introducirá una mayor complejidad en el panorama de la inversión inmobiliaria.
- La Directiva de Informes de Sostenibilidad Corporativa (CSRD) de la UE y la Directiva de Diligencia Debida en Sostenibilidad Corporativa (CS3D) recientemente aprobada exigirán a las empresas incluidas en el ámbito de aplicación que divulguen públicamente sus planes de transición climática y los implementen de la mejor manera posible. Esto refuerza la necesidad de que las empresas cuenten con un plan de transición sólido para alcanzar los objetivos climáticos.
Navegando por la recuperación desigual
Se espera que los mercados europeos de inversión inmobiliaria experimenten una recuperación gradual pero desigual en 2025, ya que se espera que algunos sectores se comporten mejor que otros (véase Mercados de Capitales). Las decisiones de inversión se verán cada vez más influidas por diversos elementos de la calidad de los activos, incluida la sostenibilidad.
En este contexto, se hará más hincapié en la entrega de atributos de sostenibilidad para mejorar el valor de los activos y, en particular, en la mitigación de los riesgos asociados con la obsolescencia futura.
El panorama actual de precios presenta una oportunidad estratégica para impulsar la transformación. Es probable que los activos que no cumplan con los estándares de sostenibilidad sufran una revalorización a la baja, debido a la magnitud de la inversión necesaria para que la renovación cumpla con estos estándares.
Es probable que el cambio de percepción afecte a los valores
Las características de sostenibilidad se consideran cada vez más como normas de la industria en lugar de mejoras opcionales. Como resultado, algunos ocupantes están dispuestos a pagar primas de alquiler por dichos activos y a buscar descuentos para las propiedades que no cumplen con los requisitos. Los inversores suelen estar dispuestos a pagar más por activos con sólidas características de sostenibilidad porque esperan un mejor flujo de caja y rendimientos a través de un crecimiento superior de los alquileres, la depreciación y el rendimiento. Sin embargo, el valor podría provenir de una mejor calidad de los inquilinos, un arrendamiento más rápido y mejores tasas de ocupación, en lugar de solo los ingresos por alquiler en sí.
Gráfico 24: Prima que ciertos inversores están dispuestos a pagar para adquirir activos que cumplan con los estándares de sostenibilidad (2024 vs. 2023)
Gráfico 25: ¿Están dispuestos los prestamistas a ofrecer reducciones de margen para activos con sólidas credenciales ESG?
Es probable que los activos con buenas credenciales de sostenibilidad experimenten una mejor estabilidad del flujo de caja como resultado de una mejor retención de inquilinos y, en consecuencia, menores tasas de vacantes y costes operativos. Esperamos una compresión más pronunciada de los rendimientos para los activos con altas credenciales de sostenibilidad.
Las estrategias de financiación evolucionarán
Se espera que las instituciones crediticias implementen incentivos y estrategias destinadas a financiar la retroadaptación.
Habrá una variación considerable en las prácticas del mercado local, dependiendo de la madurez del mercado y de la solidez de las instituciones financieras. Por el contrario, en línea con su objetivo de reducir la huella de carbono de las carteras financiadas, las instituciones financieras serán selectivas a la hora de aprobar la refinanciación de los activos que requieran mejoras.
Los requisitos de CapEx, junto con las estrategias para asegurar este financiamiento, estarán en las agendas de los inversores y propietarios. Una valoración clara del riesgo de transición es esencial para que los inversores puedan formular un caso de negocio convincente para las iniciativas de sostenibilidad. En última instancia, los propietarios e inversores requieren la seguridad de que cualquier inversión propuesta aumentará el valor de la propiedad.
Panorama de informes complejo
La presentación de informes de CSRD será obligatoria para muchos
La Directiva de la UE sobre Informes de Sostenibilidad Corporativa (CSRD, por sus siglas en inglés) y la Directiva de Diligencia Debida en materia de Sostenibilidad Corporativa (CS3D, por sus siglas en inglés) recientemente promulgada exigen que las empresas elegibles divulguen públicamente sus estrategias de transición climática y las ejecuten de la manera más completa posible. La CSRD exigirá el cumplimiento de aproximadamente 50.000 empresas, que en conjunto representan el 75 % del volumen de negocios total de las empresas de la UE. Esto planteará desafíos significativos, ya que los procesos de recopilación de datos y auditoría de terceros requerirán que las empresas dediquen tiempo y recursos sustanciales.
Basilea IV entra en vigor el 1 de enero
Está previsto que las reformas de Basilea IV se implementen en 2025 e introducirán cambios significativos en la gestión del riesgo de crédito, capturando los riesgos financieros relacionados con el clima. En concreto, limitarán el uso de modelos internos de riesgo y requerirán un aumento del capital del banco.
Esto podría restringir el capital para bienes raíces comerciales, si el aumento de los requisitos de capital obliga a los bancos a recaudar más capital o prestar menos, lo que llevaría a costes más altos para los prestatarios. Es probable que las reformas tengan un impacto dispar en las diferentes regiones, debido a las diferencias regionales en el uso de modelos internos por parte de los bancos para calcular el riesgo. Basilea IV también establecerá un nuevo marco para la valoración de inmuebles, recomendando que las autoridades nacionales de supervisión desarrollen criterios de evaluación específicos.