Capítulo 5
Oficinas
European Real Estate Market Outlook 2025
Esperamos un nuevo año de mejora gradual en los niveles de arrendamiento de oficinas, respaldado por el aumento del empleo en oficinas y signos más claros de que se están asentando nuevas prácticas laborales. Es probable que las tasas de vacantes comiencen a disminuir en más ciudades, lo que representa una señal positiva para los desarrolladores. A corto plazo, sin embargo, la elección de edificios bien ubicados y de alta calidad por parte de los ocupantes seguirá siendo limitada.
Principales claves
- Respaldados por un aumento en el empleo en oficinas y tasas de asistencia a oficinas más altas y estables, esperamos un nuevo año de recuperación modesta en los niveles de arrendamiento. Prevemos que los niveles de arrendamiento aumentarán entre un 5% y un 10% hasta 2025, acercándose a los promedios históricos.
- Se espera que la necesidad de que las empresas proporcionen entornos de trabajo de alta calidad impulse una mayor polarización en los mercados. A medida que los niveles generales de disponibilidad bajen de manera más decisiva hasta 2025, los diferenciales de vacantes entre los edificios de primera calidad y los de peor calidad también se ampliarán aún más.
- Si bien se espera que la presión de la demanda crezca lentamente, la escasez de edificios buenos y bien ubicados debería respaldar cierto aumento de los alquileres prime en la mayoría de los mercados. A medida que los valores se estabilicen y las presiones de costes disminuyan, las condiciones para nuevos desarrollos parecen volverse más favorables.
Continúa la lenta recuperación del leasing
Se espera que el arrendamiento aumente entre un 5% y un 10%
El mercado de alquiler de oficinas en 2025 estará impulsado por una serie de fuerzas que compiten entre sí. En el lado positivo, un contexto económico que mejora gradualmente, cierto aumento en los niveles de empleo en oficinas y tasas de asistencia a oficinas más altas y estables. Los vientos en contra incluyen la tendencia hacia la reducción de la cartera y las mejoras en la eficiencia, y la cautela de los ocupantes derivada del riesgo percibido de sobreexposición a los compromisos de arrendamiento a largo plazo.
Hasta ahora, esto ha llevado a un crecimiento de aproximadamente el 5% en el volumen de arrendamiento hasta los tres trimestres de 2024, y esperamos una cifra muy similar para el conjunto del año. 2025 se presenta un poco más positivo y esperamos que los volúmenes de arrendamiento aumenten entre un 5% y un 10% a lo largo del año, lo que todavía estaría ligeramente por debajo de la media de diez años (gráfico 13).
Tendencias sectoriales y de tamaño
Será importante analizar los patrones sectoriales y de tamaño del arrendamiento a nivel local en 2025.
Las grandes transacciones han sido escasas en los últimos tiempos, y la tendencia dominante de la cartera sigue siendo hacia la reducción de escala. Al mismo tiempo, el ritmo de la recuperación económica puede no ser suficiente para volver a estimular el número de empresas emergentes.
Parece que dominarán los acuerdos de tamaño medio, mientras que el crecimiento de la demanda de sectores como la manufactura y los servicios públicos produce un patrón de arrendamiento sectorial más equilibrado.
Gráfico 13: Volúmenes de alquiler de oficinas, Europa, 2015-25
Gráfico 14: Percepciones de alcance para elevar los niveles de asistencia a la oficina
Nuevos acuerdos de trabajo para integrarse más
La previsión de la plantilla y la planificación del espacio siguen siendo retos para los principales ocupantes. Por lo tanto, los niveles actuales y previstos de asistencia a la oficina, así como la calidad de la experiencia del usuario de la oficina, son métricas importantes para que los ocupantes evalúen sus necesidades de espacio.
Los niveles de asistencia están aumentando. Más del 60% de las empresas informan de una asistencia media a la oficina del 41-80%, lo que supone un aumento de más de diez puntos porcentuales respecto al año anterior, y un número significativo de ocupantes espera conseguir aumentar esta cifra. Esto apoyará la demanda de las oficinas.
Al mismo tiempo, la creciente preferencia de los ocupantes por un espacio de alta calidad impulsará una mayor polarización en los mercados. Las empresas están sometidas a una mayor presión para asegurarse de que ofrecen a los empleados un espacio de alta calidad como parte de su propuesta de valor para el empleado. Se prevé que se amplíen los diferenciales de desocupación entre los edificios de primera calidad y los de peor calidad, y los propietarios tendrán cada vez más razones para considerar la viabilidad de la renovación.
El lado de la oferta se ajustará
El aumento de la desocupación se desaceleró bruscamente en 2024, y la tasa agregada de vacantes en Europa aumentó apenas medio punto porcentual en el año hasta el 3T. Las tasas de vacantes en varias ciudades importantes, incluidas Madrid, Ámsterdam y Varsovia, ya parecen haber alcanzado su punto máximo o haber comenzado
bordeando hacia abajo.
Esperamos una ampliación de esta tendencia hacia una desocupación cada vez más baja hasta 2025. Esto se debe a una mayor actividad de arrendamiento, la falta de desarrollo reciente y la creciente preferencia de las empresas por espacios de alta calidad, un segmento del mercado donde la vacancia ya es mucho más ajustada.
Preparados para el próximo ciclo de desarrollo
Estos factores deberían empezar a generar interés en nuevos desarrollos. Otros factores incluyen la estabilización de los valores a medida que los rendimientos comienzan a caer, la escasez de buen espacio y el crecimiento más lento de los costes de construcción, lo que crea condiciones más favorables para iniciar el desarrollo. Los inicios de nuevos desarrollos están aumentando en varias ciudades, y algunas verán terminaciones más altas en 2025, incluidas Londres, Berlín y Barcelona. Si bien la elección de edificios buenos y bien ubicados por parte de los ocupantes parece que seguirá siendo ajustada a corto plazo, hay señales emergentes de que esto se aliviará aún más.
Los alquileres ‘prime’ subirán más lentamente
Los cambios en el mercado que anticipamos son suficientes para generar un crecimiento general de los alquileres prime nominales en toda Europa del 2,5-3% en 2025. Se espera que la mayoría de los principales mercados de oficinas experimenten un aumento moderado de los alquileres en 2025, generalmente de entre el 2 y el 4%. Para la mayoría de las ciudades más grandes, esto representa una tasa de crecimiento más lenta que en 2024, y para los mercados que experimentaron grandes picos de alquiler en 2024, como París y Múnich, una desaceleración más pronunciada del crecimiento. Es probable que algunas ciudades, como Ámsterdam, Berlín y Dublín, experimenten un fortalecimiento del crecimiento de los alquileres en 2025.
El sector de oficinas no es inmune a una divergencia en el desempeño macroeconómico con respecto a nuestro escenario de referencia (véase Perspectivas económicas), pero la gama de resultados es bastante limitada, especialmente a corto plazo. Un escenario a la baja produciría un crecimiento de los alquileres más débil en 2025 (entre un 0,5% y un 1% inferior al escenario base) y diferencias más persistentes más allá de esto. Las diferencias al alza con respecto al caso base son más apagadas y de corta duración.