Capítulo 4
Logística
European Real Estate Market Outlook 2025
Se espera que la actividad de arrendamiento aumente, especialmente en la segunda mitad de 2025. Las tasas de vacantes deberían estabilizarse en 2025 a medida que se materialicen los planes de expansión y la entrega de nuevos espacios siga siendo baja. La nueva dinámica del mercado y un cambio en el equilibrio de poder hacia los inquilinos conducirán a un crecimiento de los alquileres más lento que en años anteriores.
Principales claves
- La demanda ha fluctuado a niveles más bajos en relación con los últimos años, pero un panorama macroeconómico más claro debería desbloquear algunos planes de expansión de ocupantes pospuestos. Se espera que la actividad de arrendamiento repunte desde los niveles actuales, especialmente en la segunda mitad de 2025.
- A pesar de una importante desaceleración en la entrega de nuevas existencias, la tasa media de vacantes en Europa aumentó durante los tres primeros trimestres de 2024, aunque se espera que se estabilice durante 2025. Este nuevo equilibrio del mercado otorga a los inquilinos más poder de negociación, especialmente fuera del segmento principal y las ubicaciones principales.
- La selección de edificios se está convirtiendo en un factor clave a medida que los ocupantes tienen más opciones disponibles y comienzan a implementar estrategias para preparar sus cadenas de suministro para el futuro. Esto incluye garantizar que las especificaciones de sus almacenes se ajusten a las necesidades actuales y futuras.
Nuevas dinámicas de mercado emergentes
Se espera que la expansión regrese en 2025
La demanda se mantuvo moderada hasta 2024, y la adopción cayó por debajo del nivel observado en 2019. Además, una parte mayor de lo habitual de la adopción provino de proyectos de consolidación o reubicaciones a mejores instalaciones. Se trata de acuerdos que suelen generar una absorción neta más baja o nula, ya que también implican la desocupación de espacio.
Con la mejora del entorno económico en Europa, los ocupantes podrán llevar a cabo sus planes de expansión. Esto generará una mayor absorción neta, especialmente durante el segundo semestre de 2025, cuando los recortes de los tipos de interés y el aumento de los ingresos reales deberían respaldar el crecimiento del PIB, principalmente a través del consumo privado. El aumento de la demanda de los consumidores también impulsará la renovada fortaleza del sector minorista omnicanal.
El equilibrio de poder seguirá estando en manos de los inquilinos
A pesar de una disminución significativa en el nuevo espacio terminado, la tasa media de vacantes aumentó en 77 puntos básicos durante los tres primeros trimestres de 2024, hasta el 4,4%. En el tercer trimestre, el ritmo de aumento ya se había ralentizado, y se espera una mayor estabilización en 2025, aunque es poco probable una reducción significativa.
Esto significa que el sector ha pasado de un mercado de propietarios a un mercado de inquilinos. Esto debería facilitar la activación en 2025 de varios planes de expansión de ocupantes que se habían pospuesto debido a las condiciones del mercado.
Gráfico 10: Implantación logística europea
Gráfico 11: Vacantes y terminaciones como porcentaje de las existencias totales
El nearshoring, las políticas comerciales y la obsolescencia son tendencias clave a tener en cuenta
La crisis del Mar Rojo ha provocado otra ola de interrupciones en la cadena de suministro, lo que ha dado lugar a la priorización de las discusiones sobre el nearshoring. El nearshoring no se ha producido en Europa en la medida en que se ha visto en otras partes del mundo, por ejemplo, en México y Vietnam, pero cada vez vemos más ejemplos en la región.
2025 podría ser un año importante para el nearshoring en Europa, con potencial para aumentar la actividad de arrendamiento. El proceso estará determinado por la evolución del conflicto en Ucrania y por las decisiones de los ocupantes de seguir explorando los mercados no orientales para el nearshoring, como en el sur de Europa.
Los ocupantes industriales y logísticos europeos seguirán de cerca la implementación de cualquier política comercial propuesta por la administración entrante de Trump en los EE. UU. No se esperan desarrollos a principios de 2025, pero las discusiones ya podrían afectar las decisiones estratégicas de los ocupantes globales.
Por último, el sector está empezando a reconocer el riesgo potencial de obsolescencia de los almacenes, que ha estado enmascarado durante años por la escasez de vacantes y la fuerte demanda. Los ocupantes ahora tienen más opciones y las ejercerán, dando prioridad a los almacenes que les ofrezcan ganancias operativas o ahorros. Además, el cambio gradual hacia el sector inmobiliario sostenible también será evidente durante las discusiones de expansión y reubicación, con una gran demanda de almacenes sostenibles y una oferta limitada de instalaciones que cumplan con la normativa. También anticipamos una continuación de la tendencia de vuelo hacia la calidad observada en 2024.
Los alquileres ‘prime’ se moverán con la inflación
Se espera que las condiciones del mercado conduzcan a un crecimiento más lento de los alquileres
El nuevo contexto de oferta y demanda ha impactado claramente en los alquileres, ya que los inquilinos tienen un mayor poder de negociación en un mercado mejor abastecido. Debido a la mencionada huida hacia la calidad, y a las ganancias de eficiencia y operativas que ofrece, el segmento principal del mercado está ligeramente más protegido que el resto del mercado. En nuestro escenario base, se prevé que en 2025 los alquileres ‘prime’ aumenten un 1,8%, de media, para las principales ubicaciones logísticas europeas. Esto daría como resultado que los alquileres ajustados a la inflación se mantengan estables durante 2025.
Sin embargo, los resultados macroeconómicos alineados con nuestros escenarios alcistas o bajistas, analizados en nuestras Perspectivas económicas, tendrán un impacto significativo en el sector. En nuestro escenario alcista, el crecimiento real de los alquileres volverá, ya que el crecimiento de los alquileres superará a la inflación. En nuestro escenario bajista, el crecimiento medio de los alquileres prime reales entrará en territorio negativo por primera vez en más de diez años.