Capítulo 3
Living
European Real Estate Market Outlook 2025
Se espera que la escasez de viviendas en Europa empeore, con un estimado de 9,6 millones de nuevas viviendas necesarias para satisfacer la demanda en medio de la caída de los niveles de permisos para nuevas construcciones. El aumento de los costes de alquiler y el aumento de la privatización agravarán los problemas de asequibilidad para los inquilinos en 2025. Los responsables políticos se enfrentan a una presión cada vez mayor para intervenir, pero medidas como los controles de alquileres pueden limitar aún más la disponibilidad de viviendas.
Principales claves:
- La escasez de viviendas en Europa ha aumentado hasta aproximadamente el 3,5% del stock actual, lo que equivale a unos 9,6 millones de viviendas. Se espera que la escasez empeore debido a la disminución de los niveles de permisos para nuevas viviendas, a pesar de la creciente demanda.
- Si bien la proporción de los costes de la vivienda en relación con el ingreso disponible ha disminuido, los inquilinos enfrentan importantes problemas de asequibilidad. Esto se debe a la disminución del stock de alquileres y al aumento de los alquileres, lo que ha provocado debates sobre las intervenciones regulatorias.
- Las previsiones sugieren una posible recuperación de la entrega de viviendas para 2025, ya que el aumento del valor de las viviendas puede mejorar la rentabilidad de los promotores. Sin embargo, los objetivos de construcción actuales aún no satisfacen la demanda, lo que indica que todavía queda un largo camino por recorrer para resolver la escasez de viviendas.
Se espera que la escasez de viviendas en Europa empeore, aumentando el debate sobre la asequibilidad y la regulación
Se espera que la escasez de viviendas aumente a pesar de los objetivos nacionales de construcción y los paquetes de estímulo
El impacto de la subida de los tipos de interés sigue afectando al mercado inmobiliario europeo, a pesar de un importante descenso de los tipos desde finales de 2023. Los niveles de permisos para nuevas viviendas están disminuyendo, mientras que la demanda está aumentando sin cesar. En 2024, se estima que el déficit de vivienda en Europa habrá aumentado hasta el 3,5% del stock actual, es decir, aproximadamente 9,6 millones de viviendas*.
Los niveles actuales de permisos europeos indican que la escasez de viviendas empeorará durante el próximo año. Estimamos que se necesitarían más de cuatro años de producción de viviendas para resolver completamente la escasez, independientemente del crecimiento de los hogares. Aunque en muchos países europeos existen objetivos anuales claros de construcción y paquetes de estímulo, la producción real se está quedando corta, y se prevé que sólo alcance el 64% de los niveles deseados el próximo año.
*Estimación basada principalmente en fuentes locales dentro de Europa
Se espera que los niveles de permisos aumenten en 2025, pero no lo suficiente como para reducir la escasez
Creemos que existe un potencial de recuperación en 2025, ya que el aumento del valor de las viviendas y el valor del capital está reduciendo la brecha entre los costes de construcción (incluidos los precios del suelo) y los valores de salida. Esta tendencia impulsará los niveles de permisos hasta 2025.
Los precios de la vivienda en el mercado de viviendas ocupadas por sus propietarios han disminuido menos que los del mercado de inversión. La tendencia facilita a los promotores la construcción de un complejo residencial con una mayor proporción de viviendas ocupadas por sus propietarios. Sin embargo, observamos que en algunos países, el mercado ocupado por sus propietarios todavía está luchando por vender todas sus casas, principalmente debido a los costes hipotecarios más altos.
Gráfico 7: Permisos de construcción de viviendas nuevas (Índice Q2 2021=100)
Sin embargo, una mejora en los valores de las posesiones vacantes y un aumento en los valores de los capitales impulsarán el apetito por el desarrollo en el futuro cercano. Los precios realistas de la tierra, los programas de construcción flexibles y la desregulación en varios países pueden acelerar aún más el proceso.
A pesar del aumento de la demanda, el stock de alquiler está bajo presión en algunos países debido al aumento de la privatización
La creciente brecha entre los valores de capital y los valores de posesión vacante está impulsando a muchos inversores a vender sus propiedades en el mercado ocupado por sus propietarios.
Las firmas de capital privado también están explorando estas oportunidades en el mercado europeo de la vivienda, lo que puede restringir la disponibilidad a corto plazo de viviendas de alquiler en varios países. Esta tendencia limitará aún más la disponibilidad de opciones de alquiler asequibles, lo que provocará un mayor crecimiento de los alquileres y una presión adicional sobre la asequibilidad.
Esto también afectará al mercado de viviendas para estudiantes. Algunos estudiantes en Europa utilizan el sector privado de alquiler (PRS), lo que significa que también experimentarán más escasez. Además, hay una clara tendencia en la que la Generación Z tiene una necesidad de complejos PBSA de mejor calidad y con más comodidades, lo que significa que este mercado está creciendo con fuerza. Esto está siendo abordado por los inversores, que también están invirtiendo cada vez más en el mercado de PBSA en Europa.
Gráfico 8: Costes de construcción, valor de la posesión vacante y valor del capital, media europea (Índice Q2 2021=100)
A pesar de la menor proporción de los cestos de la vivienda como proporción del ingreso disponible, las discusiones en torno a la asequibilidad están aumentando
Los ajustados mercados de alquiler y el aumento de los alquileres, especialmente en las zonas muy urbanizadas de toda Europa, han provocado problemas de asequibilidad más graves entre los inquilinos que entre los propietarios-ocupantes. La sobrecarga de los costes de la vivienda, definida como los costes de la vivienda que superan el 40% de los ingresos disponibles, está presente con más frecuencia entre los inquilinos que entre los propietarios-ocupantes. Esto se debe al mayor desequilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado del alquiler. Una reducción más drástica del parque de alquileres, con el correspondiente aumento de los alquileres, exacerbaría aún más los problemas de asequibilidad a los que se enfrentan actualmente los inquilinos. Esperamos un crecimiento medio de los alquileres del 2,7% en 2025 para las 32 ciudades clave que seguimos en Europa. Esto está en línea en gran medida con los aumentos salariales esperados.
Curiosamente, a pesar de que la tasa de sobrecarga entre los inquilinos que pagan alquileres de mercado ha caído a su nivel más bajo desde la crisis financiera mundial, principalmente debido a los aumentos salariales generalizados, los políticos y los responsables políticos siguen lidiando con las crecientes presiones sociales para reducir el aumento de los costes de la vivienda.
En la mayoría de los casos, como en Alemania, los Países Bajos, Irlanda, Escocia y Cataluña, la intervención gubernamental ha tomado principalmente la forma de controles de alquileres, lo que ha exacerbado aún más los problemas de baja disponibilidad y asequibilidad de la vivienda. En consecuencia, existe un riesgo real de que se apliquen nuevas medidas políticas en toda Europa para limitar el crecimiento de los alquileres, lo que podría tener efectos perjudiciales para los hogares que buscan alquilar en los próximos años.