Capítulo 2
Capital Markets
European Real Estate Market Outlook 2025
Se prevé que la mejora en el mercado europeo de transacciones inmobiliarias continúe en 2025, a medida que el diferencial entre la oferta y la demanda converja aún más. Los impulsores son más productos que se ponen a la venta, mejores condiciones de financiación y un creciente apetito por las grandes transacciones.
Principales claves:
- Se prevé que los niveles de transacciones de inversión aumenten aún más, y las expectativas de compradores y vendedores convergerán a medida que se pongan a la venta más productos. La recuperación será gradual, ya que las perspectivas de los tipos de interés limitan el margen para mejorar sustancialmente los precios de las ofertas. Existen riesgos para estas perspectivas que podrían obstaculizar la recuperación, como un crecimiento económico lento y una inflación más alta de lo esperado.
- Las condiciones de financiación son favorables para una mayor actividad de operaciones. Las perspectivas de rentabilidad del sector inmobiliario europeo son convincentes, mientras que el coste de la deuda ha bajado. Esto significa que el apalancamiento positivo es posible de nuevo, apoyando a los inversores que buscan volver a entrar en el mercado.
- Se espera que en 2025 se produzca un mayor retorno del capital internacional, respaldado por unos costes de endeudamiento comparativamente bajos y un tipo de cambio euro-dólar favorable. Hay un capital significativo al margen, la mayor parte del cual se destina a estrategias oportunistas y de valor agregado. Los inversores querrán desplegar su capital antes de que los valores se hayan recuperado por completo y se haya cerrado la ventana de oportunidad.
El mercado de transacciones experimentará una mejora continua en 2025
El diferencial entre la oferta y la demanda convergerá aún más
Se prevé que el mercado de transacciones inmobiliarias se expanda aún más en 2025 a medida que converja el diferencial entre la oferta y la demanda. Creemos que los próximos vencimientos de los préstamos y la rotación del capital darán lugar a que se pongan a la venta más productos. Con las tasas de descuento y los costes de financiamiento actuales, algunas propiedades de bienes raíces comerciales existentes ya no son atractivas, lo que motiva a los vendedores a poner algunos de estos activos en el mercado. Los prestatarios muy apalancados y los patrocinadores de fondos con grandes colas de reembolso serán vendedores más motivados que inversores con acceso a capital a más largo plazo.
Este proceso afectará principalmente a la fijación de precios en el lado de la venta. Si bien la confianza de los compradores ha mejorado, no se espera que las tasas de interés bajen rápidamente y, con las tasas de obstáculo actuales, el margen para mejorar sustancialmente los precios de oferta es limitado. Por lo tanto, la recuperación será gradual y probablemente pasará tiempo antes de que los volúmenes de inversión y los valores de capital vuelvan a sus máximos anteriores.
Los escenarios que se esbozan en las Perspectivas Económicas tendrán un impacto diferente en los mercados de capitales que en los sectores de uso de la propiedad. El escenario alcista, caracterizado por un mayor crecimiento económico, será inflacionista y, por lo tanto, reducirá el margen para recortes de los tipos de interés. Las tasas más altas desacelerarán el ritmo de recuperación en el mercado de transacciones.
El escenario a la baja sería un menor crecimiento económico y menos inflación, por lo que los responsables de la política monetaria estarán más inclinados a reducir los tipos para respaldar el crecimiento. Es probable que esto conduzca a una mejora más rápida en los volúmenes de transacciones. Por el lado de los ingresos, como se ha destacado en las secciones sectoriales, el escenario alcista generalmente significa un mayor crecimiento de los alquileres, ya que un impulso a corto plazo del crecimiento económico da lugar a una fuerte actividad de los ocupantes, mientras que el escenario bajista conduciría a un menor crecimiento de los ingresos debido a una menor demanda agregada.
Gráfico 4: Volumen de inversión en Europa por sector y previsión
La deuda vuelve a aumentar los rendimientos
Apalancamiento positivo de nuevo posible
Los inversores bien financiados con un bajo coste de capital deberían beneficiarse de las oportunidades que surjan en este entorno de mercado, especialmente ahora que el apalancamiento positivo ha vuelto a ser posible (gráfico 5). Después de unos 24 meses de revalorización, los valores de capital se han estabilizado y los rendimientos esperados a cinco años parecen convincentes. Con la compresión de los márgenes y los tipos de interés, el coste total de la deuda es ahora inferior a los rendimientos esperados, lo que es favorable para los inversores que buscan mejorar los rendimientos a través del apalancamiento.
Se espera el retorno de capitales internacionales
Las inversiones transfronterizas experimentaron el declive más rápido cuando el mercado de transacciones se suavizó, pero se sabe que el capital internacional es ágil y responderá rápidamente a la mejora de las perspectivas del mercado. Esto se ve favorecido por la divergencia en las perspectivas de política monetaria de la Reserva Federal y el Banco Central Europeo, que ha dado lugar a tipos swap en euros comparativamente más bajos y a un euro favorable para los inversores denominados en dólares. En los últimos dos años, los grandes inversores estadounidenses han tenido éxito en la recaudación de fondos y tienen una cantidad sustancial de pólvora seca disponible para estrategias internacionales.
Una gran parte de esta cantidad se destina a estrategias oportunistas y de valor añadido. Este capital deberá desplegarse antes de que los precios se recuperen por completo para lograr rendimientos apalancados objetivo en la adolescencia media y alta. Una ruta creativa para generar tales rendimientos son las transacciones de tipo fusiones y adquisiciones. Después de prácticamente detenerse en 2023, los acuerdos de plataformas experimentaron una fuerte reactivación en 2024. Esperamos ver más en 2025 a medida que el mercado de fusiones y adquisiciones en general se recupere y los inversores busquen aprovechar la dislocación como resultado del arbitraje en el diferencial de precios entre los mercados públicos y privados.
Perspectivas del sector
En general, todos los sectores están experimentando un impulso positivo, con valores de capital que mejoran gradualmente desde sus mínimos de 2024. Esto está respaldado por grupos de ofertas más profundos y una gama cada vez más amplia de compradores, lo que resulta en una mayor liquidez.
La vida se ha convertido en la mayor clase de activos en Europa y debería seguir atrayendo un interés boyante. Los inversores están ampliando su alcance más allá de las viviendas multifamiliares y el grupo de inversores que se dirigen a los alojamientos estudiantiles especialmente construidos (PBSA) está creciendo, con varias transacciones de plataformas en el mercado.
Gráfico 5: Coste de la deuda y rendimiento esperado de la propiedad a cinco años
Del mismo modo, la logística sigue experimentando un fuerte apetito de los inversores y las señales del sector cotizado son positivas. Este es el primer sector que cotiza prácticamente sin descuento sobre el valor liquidativo. En su búsqueda de escala, los inversores buscan cada vez más billetes de mayor tamaño y esta demanda de grandes transacciones respaldará los volúmenes de inversión.
En el caso de las oficinas, tradicionalmente el sector más grande, la confianza está mejorando a medida que la disponibilidad de deuda ha regresado y los márgenes de préstamo se han recuperado. Dado que la demanda de oficinas prime por parte de los ocupantes sigue siendo fuerte, existe un creciente apetito de los inversores por renovar los activos core plus o de valor añadido, para reposicionarlos como principales.
El mercado minorista finalmente ha mejorado después de una lenta recuperación. Se espera que en 2025 regresen las grandes transacciones de centros comerciales de primera categoría, ya que las rentabilidades empiezan a parecer atractivas en relación con otros tipos de propiedades. Ya ha habido transacciones notables en Estados Unidos y la confianza se está extendiendo a Europa.
Se espera que el panorama de la inversión hotelera siga siendo positivo, respaldado por las crecientes asignaciones al sector, respaldadas por sólidas perspectivas de rentabilidad. Los compradores de valor añadido, en particular, están activos, pero se espera que el capital básico vuelva al mercado en 2025, impulsado por una dinámica favorable de la oferta y la demanda.
Las oportunidades de inversión en centros de datos van en aumento. En los últimos trimestres se han lanzado al mercado algunas oportunidades de shell motorizado. Sin embargo, la competencia por los activos en juego ha crecido debido a los fuertes vientos de cola del sector y los menores costes de endeudamiento. Una gama más amplia de inversores está tratando de entrar en el sector, pero las oportunidades de adquisición de activos siguen siendo escasas.