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¿La obsolescencia impulsada por la sostenibilidad en el sector inmobiliario logístico conlleva un descuento potencial del valor?
La constructora, unido a una ralentización de las cifras de ocupación, da lugar a que las tasas de vacantes logísticas en Europa tiendan al alza
octubre 18, 2024
Un periodo de gran actividad constructora, unido a una ralentización de las cifras de ocupación, ha dado lugar a que las tasas de vacantes logísticas en Europa tiendan al alza en los últimos 18-24 meses. La consecuencia directa de ello es que los ocupantes pueden empezar a elegir a la hora de asegurarse inmuebles adecuados en la ubicación correcta, lo que les permite ampliar, reposicionar y reagrupar sus carteras inmobiliarias.
Sin embargo, la definición de lo que implica un inmueble "adecuado" ha evolucionado, ya que los ocupantes tienen ahora más consideraciones clave para su proceso de selección de almacenes que hace un año. En particular, la "calificación de sostenibilidad" y el "suministro eléctrico del edificio" han adquirido mayor importancia.
Figura 1: Factores de crecimiento en la selección de almacenes por los ocupantes
El efecto dominó
La huida de los ocupantes hacia la calidad, que ahora se observa en el segmento logístico, es una tendencia ya visible en el sector de oficinas y está especialmente vinculada a las características de sostenibilidad de los edificios. Esto sugiere que algunos locales logísticos vacíos pueden dejar de ser atractivos para los ocupantes y, como tales, es menos probable que se alquilen sin una mejora significativa (siempre que no se produzcan cambios importantes en los fundamentos actuales del mercado).
El riesgo de obsolescencia de la huella inmobiliaria actual preocupa a los ocupantes logísticos europeos, ya que el 40% cree que entre el 25% y el 45% de su cartera actual quedará obsoleta en 2030 si no se realizan inversiones significativas. Las bajas tasas de vacantes observadas en el mercado en los últimos años han influido probablemente en las decisiones de los ocupantes, obligándoles a buscar y equilibrar «lo que está disponible» con «lo que se desea». Sin embargo, ahora que los ocupantes tienen más opciones, los propietarios y los inversores deben prestar más atención a analizar y comprender el riesgo de que algunas de sus unidades dejen de ser atractivas para los ocupantes.
Figura 2: Porcentaje de la huella de los ocupantes que quedará obsoleta en 2030 si no se realizan inversiones significativas
Prepararse para el futuro, ¿o no?
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Power availability |
To allow robotics and automation, but also to charge electric vehicles. Independence from the grid is also a plus. |
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Sustainability credentials |
Linked to tightening regulations and the zero carbon targets of occupiers. |
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Clear height and column spacing |
Maximising use of GLA. |
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Floors |
Increasingly demanding specifications on flat and level flooring to optimise operations and eliminate rack impact. |
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Amenities |
To attract and retain talent. |
Los propietarios e inversores están dispuestos a pagar más por edificios que ya disponen de generación de energía renovable in situ o de tecnología inteligente que ajusta el funcionamiento del edificio para reducir el impacto ambiental. En consecuencia, esperan que se beneficien parámetros del flujo de caja como la tasa de crecimiento de los alquileres, el coeficiente de ocupación, la depreciación y el rendimiento.
A pesar del creciente énfasis en la sostenibilidad, los ocupantes logísticos están cada vez menos dispuestos a pagar una prima de alquiler por nuevas instalaciones con certificación ecológica por encima del alquiler de mercado. Más de una cuarta parte de los ocupantes buscan ahora descuentos en el alquiler de instalaciones no conformes. Sin embargo, las empresas encuestadas mantienen ambiciosos compromisos de emisiones netas cero, y el 64% de los ocupantes prevén alcanzar el objetivo de emisiones netas cero en toda su huella inmobiliaria antes o durante 2030.
Gráfico 3: Prima de alquiler sobre la renta de mercado para una nueva instalación con certificación ecológica
La discrepancia entre estos resultados podría deberse a varios factores diferentes. Puede deberse a que, aunque los ocupantes siguen valorando la certificación, nuestra investigación muestra una tendencia general a que determinadas características de sostenibilidad se consideren ahora un estándar de mercado más que un valor añadido. Por lo tanto, especialmente en el caso de los almacenes prime, los ocupantes esperan que los alquileres de mercado reflejen ya un nivel básico de sostenibilidad. Este punto de vista se ve respaldado por el crecimiento interanual del porcentaje de ocupantes que buscarían un descuento por instalaciones no conformes (26% en 2024 frente al 16% en 2023).
Además, aunque las certificaciones de sostenibilidad son una abreviatura útil del rendimiento de los edificios, suelen ser una métrica amalgamada que oculta factores de rendimiento específicos tras una calificación general. A medida que los ocupantes empiezan a centrarse más en consideraciones específicas para apoyar sus objetivos corporativos -eficiencia energética, descarbonización y disponibilidad de energías renovables-, tienden a plantear preguntas más específicas a los propietarios y a dar menos importancia a las certificaciones generales de sostenibilidad. Este cambio refleja un enfoque más inteligente de la selección de edificios.
Entonces, ¿cómo se equilibrará la relación entre propietarios/inversores y ocupantes? La respuesta podría estar en la percepción del valor, que puede manifestarse en inquilinos con mejor crédito, arrendamientos más rápidos o menor desocupación, y no sólo en los alquileres.
Por lo tanto, comprender que la obsolescencia de los bienes inmuebles impulsada por la sostenibilidad conduce a un descuento potencial del valor puede impulsar una acción más significativa que la perspectiva de modestas primas de valor.
Si desea consultar el análisis completo, explore nuestra Encuesta de Ocupantes Logísticos Europeos 2024.
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