Antes oficinas, ahora casas

En el periodo entre 2016 y 2021, en Estados Unidos, 218 edificios de oficinas fueron reconvertidos a otros usos, a una media de 36 edificios por año. De ellos, un 40% fueron transformados a edificios residenciales. La media anual subió hasta 42 edificios de oficinas cuyo uso fue reconvertido en 2022, y lo más impactante es que hay 217 actuaciones más, ya planificadas en este año 2023.

¿Veremos esta misma tendencia en los próximos años en el mercado español? Todo parece indicar que Spain is different; y es que existen diferencias importantes en los fundamentales del mercado de oficinas, así como factores socio culturales que establecen diferencias significativas entre un mercado y otra. No obstante, la reconversión en algunas zonas y en algunos casos puede ser la mejor alternativa ante un mercado de oficinas cada vez más polarizado en el que los edificios que no estén bien ubicado y no aspiren a los estándares más altos empiezan a estar fuera de juego.

En un periodo reciente, edificios emblemáticos de grandes ciudades estadounidenses, como el 180 Water Street en el distrito financiero de New York, el edificio Atheneum de Filadelfia, o la Tribune Tower en Chicago y el Fidelity Building en Baltimore han sido reconvertidos a edificios de apartamentos.

Todos estos ejemplos de reconversión con éxito de edificios tienen algunos elementos en común. Todos ellos son edificios en altura de un alto valor arquitectónico, construidos a principios o mediados del siglo XX, y localizados en el centro de grandes ciudades. Además, todos ellos cuentan con lobbies de entrada en doble altura de calidad, que resultan muy atractivos para un edificio residencial.

Los propietarios de estos edificios, que requerían de una fuerte inyección de Capex para convertirlos en oficinas grado A según los estándares actuales y poder ser competitivos en el mercado de oficinas, han optado por dedicar esa inversión, incluso mayor, para reconvertir los edificios al uso residencial.

Convertir antiguas zonas de trabajo en viviendas es mucho más complicado que cambiar despachos por habitaciones o cubículos por camas.

Dejando a un lado las restricciones que puedan existir desde el punto de vista urbanístico sobre los usos permitidos, técnicamente el cambio de oficinas a residencial plantea una serie de retos arquitectónicos que no conviene desdeñar.

En primer lugar, es importante tener en cuenta las regulaciones del Código Técnico de la Edificación (CTE), que son más restrictivas para el uso residencial y abarcan aspectos como el ahorro de energía, la transmitancia térmica, el control del ruido, la ventilación y las instalaciones. Aun así, aunque pueda parecer una incongruencia, edificios de oficinas más antiguos, construidos en la primera mitad del siglo XX, pueden resultar más fáciles para su reconversión que edificios más modernos.

Esto ocurre por dos motivos; en primer lugar, por el tipo de fachada. Un edificio de finales del siglo XX, con una fachada de muro cortina con ventanas no practicables, no resulta lo más adecuado, ni por imagen ni por ventilación, para una vivienda, por lo que requerirá de un cambio drástico en la misma. En cambio, un edificio más antiguo, probablemente con elementos de ladrillo o piedra, y ventanas practicables, probablemente solo requerirá de mejoras en las carpinterías y los vidrios para adecuarse a los requerimientos energéticos y de iluminación actuales.

Por otra parte, los edificios de oficinas de principios de siglo tenían una anchura de crujías entre fachadas menor que los edificios más modernos ya que, con la incorporación de los sistemas de ventilación y aire acondicionado, y la mejora en los sistemas de iluminación, se pudo separar más los puestos de trabajo de las fachadas, y por tanto realizar edificios más profundos.

Esa mayor profundidad que resulta aceptable para el uso de oficinas, pero no lo es para el uso residencial, que requiere de iluminación y ventilación, idealmente cruzada a dos fachadas, para dar servicio a todas las estancias de la vivienda.

Ello lleva en la mayoría de los casos a la necesidad de abrir patios interiores en el edificio, lo que supone a su vez dos dificultades añadidas; el problema estructural para la apertura de estos huecos en el sistema estructural existente del edificio, y la posibilidad de recuperación de la edificabilidad perdida por la apertura de los patios.

Por ejemplo en el edificio 180 Water Street de New York citado anteriormente, la superficie de los patios interiores abiertos en los 23 pisos del edificio se recuperó añadiendo una planta ático al edificio, con los apartamentos más valorados comercialmente.

Asimismo, en cuanto a las sobrecargas de uso, no habría grandes cambios a no ser de contar con un edificio con cierta antigüedad, en ese caso contaríamos con las restricciones actuales para tener en cuenta.

Otros elementos para considerar, menores en complejidad técnica pero que también tienen una influencia importante en el coste de la intervención, es la necesidad de llevar ciertas instalaciones, fundamentalmente fontanería y saneamiento, a muchos más puntos en una planta típica residencial que en la del edificio existente de oficinas, y también la necesidad probablemente de reconfigurar el núcleo de ascensores, reduciendo el número de unidades.

Para ilustrar estas ideas, se presentan tres ejemplos de plantas de oficinas en edificios de Madrid con diferentes tipologías muy típicas de la ciudad. Estos ejemplos incluyen una planta cuadrada con un núcleo central, una sede corporativa con amplios patios interiores para diferentes usos y una planta de oficinas en un edificio antiguo en el centro de la ciudad.

Caso 1: Planta compacta

En este primer caso encontramos una planta compacta, con un único núcleo de acceso e instalaciones central que dificulta el uso residencial tanto por sus grandes crujías como por la concentración de instalaciones en núcleo central.

Caso 2: Planta entre medianeras con necesidad de patio interior

En este caso, encontramos una planta proveniente de un edificio entre medianeras característico del centro de Madrid. Originalmente, al ser de uso de oficinas no tiene necesidad de acortar las crujías con un patio interior. A la hora de cambiar el uso a residencial, se necesita de ese hueco para cumplir con las distancias, confort y normativa.

Caso 3: Planta de edificio histórico

En última instancia, vemos el esquema de planta de edificio histórico. Como ya comentábamos, en un primer vistazo resulta más sencillo por sus crujías menores y fachada compatible para uso residencial, aun así, este tipo de edificios necesitará un mayor análisis para cumplimentar toda la normativa técnica actual.

En definitiva, se requiere de un estudio técnico muy riguroso antes de plantearse acometer un cambio de uso en un edificio de oficinas existente. Pero para algunos edificios puede ser la única opción factible, sobre todo si consideramos que el derribo de edificios para realizar una nueva construcción está altamente penalizado desde el punto de vista de unos criterios de sostenibilidad cada vez más rigurosos.

¿Veremos en los próximos años en Madrid y Barcelona esta tendencia, como se está viendo ya en Estados Unidos? Por un lado, habría que pedir a las administraciones municipales que faciliten desde el punto de vista normativo, esta posibilidad. La mezcla de usos es positiva para la vida de las ciudades, y la administración debería no solo permitir, sino potenciar estas iniciativas para revivir edificios que tendrán probablemente una viabilidad dudosa en su situación actual.