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Las reconversiones de edificios en la primera mitad del año alcanzan a las registradas 2023

Los datos de 2024 confirman la tendencia al alza de las reconversiones, impulsadas en los últimos meses por la alta demanda turística y residencial

octubre 16, 2024

reconversiones de edificios

La reconversión de edificios a otros usos sigue al alza y coge impulso en el primer semestre del año, según datos de CBRE. A través de la iniciativa Multistrategy, focalizada en la transformación y cambio de uso de edificios para aprovechar todo su potencial, CBRE ha identificado más de 30 cambios de usos a nivel nacional en la primera mitad del año, por encima de los casi 20 del mismo periodo de 2023 y alcanzando la cifra registrada en el conjunto del pasado año. Los cambios de usos se están viendo impulsados por la alta demanda turística y residencial.

Madrid concentra más de la mitad de las transformaciones con el 57% del total, si bien en el mismo periodo del año pasado acaparó el 79% de las reconversiones. Según los datos de CBRE, destaca la actividad de reconversión en el distrito Centro, que concentra la mitad de los cambios identificados. En total, dentro de la M-30 se concentran más del 90% de los casos. Es precisamente en el centro de la ciudad donde se concentra la mayor demanda, unido a una mayor flexibilidad normativa, aunque la periferia presenta una oportunidad para llevar a cabo cambios de usos que permitan activar zonas que estén perdiendo dinamismo.

Por detrás de Madrid se encuentran otras ciudades como Málaga (7%) y Barcelona (7%). Del análisis de CBRE se desprende que otras ubicaciones más allá de Madrid están ganando protagonismo. Mientras que en el primer semestre de 2023 las ubicaciones secundarias representaban el 21%, de enero a junio de este año ya concentran el 40% de los cambios identificados.

Casi el 90% de las reconversiones son hacia Hoteles (53%) y Living (33%)

Del análisis de CBRE se desprende que el 50% de las reconversiones identificadas en el primer semestre tienen como uso inicial el sector de oficinas, mientras que en el primer semestre del año pasado el dato fue algo superior, con más del 58% de los casos registrados con uso original oficinas.

Del total de cambios identificados, casi el 90% tienen como uso final los sectores de Hoteles y Living por la alta demanda turística y residencial. En concreto, sector Hoteles es el gran protagonista, representando el 53% del total y destacando las transformaciones a producto de lujo. En segundo lugar se encuentra el sector Living con el 33% (incluyendo transformaciones a todos sus subproductos BTS, BTR, PBSA, Flex Living y Senior Living).

De los casos identificados por CBRE, 17 han conllevado una transacción inmobiliaria -suponiendo un cambio de manos de la propiedad-. Según datos de la consultora, solo de enero a junio se han invertido aproximadamente 170 millones en la compra de activos que se van a transformar con un cambio de uso. Madrid concentra algo más de la mitad de estas transacciones y el 47% tienen como uso original el sector oficinas.

Algunos ejemplos de transacciones inmobiliarias que implican un cambio de uso, en las que CBRE ha actuado como asesor, son la venta de un edificio de oficinas ubicado en Castellana 186 para transformar a Flex Living. En la actualidad, CBRE está analizando más de 500.000 m2 de superficie en Madrid para su potencial cambio de uso, acompañando a propietarios e inversores en esta transformación.

Desde 2014, CBRE ha identificado más de 210 cambios de uso realizados, con un considerable repunte a partir de 2019, momento que supone el despegue de las reconversiones en España. Más del 80% se localizan en Madrid y Barcelona y cerca del 80% han tenido como uso final Living (51%), donde destaca la reconversión a vivienda en compraventa, y Hoteles (26%). En superficie, en estos diez años en torno a 330.000 m2 han cambiado de Oficinas a Living y más de 200.000 m2 de Oficinas a Hoteles.

Los cambios de usos se consolidan como una solución real para resolver algunas problemáticas actuales como la falta de suelo, la escasez de oferta residencial o la necesidad de un parque inmobiliario más sostenible y eficiente. Se trata de una tendencia creciente pero que necesitará del impulso de las Administraciones Públicas en la flexibilización de los usos, permitiendo activar muchas zonas que están perdiendo dinamismo.

“La tendencia al alza de las reconversiones y cogiendo impulso en las ubicaciones secundarias. Vemos que el motor de los cambios de uso viene marcado por la alta demanda de residencial y hoteles, con gran protagonismo del lujo, focalizándose en aquellos edificios más obsoletos para revitalizarlos. Desde CBRE, estamos acompañando tanto a inversores en la búsqueda de oportunidades de mercado como a propietarios que quieren dar una segunda vida a sus activos para maximizar su potencial y rentabilidad, asesorando desde el análisis urbanístico, arquitectónico y financiero hasta la ejecución del proyecto para el potencial cambio de uso”.

María Mayoral, Head de Multistrategy y Senior Director Investment Properties de CBRE

Enorme polarización entre los distintos tipos de activos y ubicación

Siempre y cuando se den los requisitos normativos, además de arquitectónicos, CBRE ve una  oportunidad de reconversión a otros usos en aquellos edificios más obsoletos y con elevadas tasas de disponibilidad, las cuales varían considerablemente entre el centro y la periferia de las ciudades y según el tipo de edificios. Tomando como referencia Madrid, la disponibilidad de espacios de mayor calidad es escasa, situándose en el 2,6%. En aquellos edificios de Grado A en CBD la tasa de disponibilidad es aún menor (1,4%). En paralelo, la disponibilidad media en Madrid se sitúa en el 11,5% y los valores en los mercados de CBD y Centro Ciudad están por debajo del 3,9%.

El análisis de la consultora revela que en Madrid existen en torno a 300 edificios de oficinas calificados con “Grado C”, de baja calidad y obsoletos. Suman un total de casi 1,5 millones de metros cuadrados repartidos por todos los submercados de Madrid y área de influencia.

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