Informe

Transformación y cambio de uso de edificios, oportunidad de crecimiento

octubre 8, 2023 5 Consumo de tiempo Read

Transformación de Edificios

Solo aquellos inmuebles en armonía con su entorno y con las personas que lo transitan alcanzarán su máximo potencial

1. Tendencia al alza

Durante los próximos años veremos cómo los nuevos hábitos de vida, trabajo y ocio van a redefinir el sector inmobiliario; una realidad construida que ha evolucionado más despacio de lo que lo hacen los cambios sociales y culturales.

Este gap supone una ventana de oportunidad para aquellos que sepan ver más allá de lo obvio y proyectar el potencial de cada edificio, redefiniendo en muchos casos, incluso, su uso. Solo aquellos inmuebles en armonía con su entorno y con las personas que lo transitan y que respondan, en definitiva, a una demanda real, alcanzarán su máximo potencial. 

En el siguiente informe analizamos esta tendencia al alza que traerá enormes oportunidades de crecimiento para quienes sepan abordar el reto desde todas las perspectivas: arquitectura, diseño, mercado inmobiliario (inversión, valoraciones y ocupación), urbanismo y sociología.

2. La oportunidad de redefinir la realidad construida

Nos encontramos en un momento de redefinición del sector inmobiliario impulsado por los nuevos hábitos de vida, trabajo y ocio. Es una realidad que los inmuebles no son capaces de evolucionar a la par de los cambios sociales y culturales que están aconteciendo en los últimos años. 

  • Hablamos del auge del teletrabajo, planteando a las empresas el reto de volver a atraer a los trabajadores brindando espacios de trabajo en los que los empleados quieran estar: calidad, ubicación y sostenibilidad, factores que marcan la diferencia en los edificios de oficinas.
  • Hablamos de edificios obsoletos que no cumplen con los requisitos de calidad y sostenibilidad que demandan ahora la mayoría de las organizaciones.
  • Hablamos de hoteles con un gran potencial de reinvención para brindar una oferta diferencial y mucho más completa.
  • Hablamos de viviendas que no dan respuesta a un modelo de vida actual mucho más flexible en un contexto de escasez de parque residencial.
  • Hablamos del auge de los usos alternativos, como Education, Healthcare, Flex, con una demanda creciente que impulsará su desarrollo y la búsqueda de activos donde instalarse.

Por otro lado, más allá de la estructura y arquitectura del edificio, será relevante proyectar qué ocurrirá dentro, su operativa. Solamente aquellos edificios con una  gestión activa y profesional que cuide la experiencia y el día a día de los inmuebles, generarán los rendimientos esperados y por encima de la media.

3. Transformando edificios, y también ciudades

La transformación y cambio de usos de edificios no solo tiene un impacto directo en los propios inmuebles, haciéndolos más competitivos, sino también en la revitalización de zonas y con ello de ciudades, volviéndose más atractivas para atraer talento e inversiones.

Asimismo, una adecuada proporción de varios usos en una misma  zona será imprescindible para generar sinergias y dinámicas positivas que impacten en los indicadores de ocupación e inversión.

4. Enorme polarización entre los distintos tipos de activos y ubicación 

Existe una enorme polarización entre los distintos tipos de activos y su ubicación, especialmente en el segmento de oficinas, que se materializa en mayores rentas y ocupaciones en aquellos activos que cumplan con los estándares que demandan los ocupantes de calidad, tecnología, flexibilidad y ESG.

5. Ya está pasando. Incremento significativo de reconversiones desde 2019

En lo que va de año en Madrid han tenido lugar transacciones para cambio de uso por valor de casi 200 millones de euros. En esta línea, desde CBRE, solo en Madrid ya se está trabajando en el potencial cambio de uso de más de 200.000 m2 de superficie, acompañando a propietarios e inversores en esta transformación. 

6. Enorme potencial de reconversiones a futuro

CBRE ha identificado diferentes micro mercados en Madrid fuera de la M-30 que muestran valores máximos de disponibilidad desde 2016. Entre ellos, destacan el Parque Empresarial de Las Rozas (43% de disponibilidad), La Moraleja (33%) o Tres Cantos (22%). En otros Municipios que engloba principalmente el sur de Madrid, la disponibilidad alcanza, incluso, el 53%. 

En estos submercados, el stock de edificios de oficinas que no cumplen con los estándares de calidad que piden actualmente los inquilinos, edificios que no se han actualizado y categorizados en Grado B o C, asciende a 135.000 m2. En concreto, micro mercados como La Moraleja (55%), Tres Cantos (38%) o Avenida de América (33%) tienen elevadas tasas de disponibilidad en edificios Grado B o C.

Sin embargo, el potencial de reconversión es enorme. Centrándonos en Madrid, existen actualmente 308 edificios de oficinas calificados con “Grado C” o edificios catalogados como de una menor calidad. Suman un total de casi 1,5 millones de metros cuadrados repartidos por todos los submercados de Madrid y área de influencia. 

7. Corrección en precios para que sea viable y flexibilización de usos

La reconversión de inmuebles conduce a activos más competitivos y con mejor potencial en el mercado que ayudan a regenerar y transformar los entornos donde se ubican. ¿Pero qué se necesita para que esto ocurra? 

Para que se produzca esta reconversión, es necesaria una corrección en los precios del uso original que, financieramente, haga viable la transformación a un nuevo uso, la cual conlleva elevados costes de reconversión. Por ello, tiene que haber un gap entre el precio del uso original y el del uso final y, para ello, los precios tienen que ajustarse aún más. 

8. Claves para dar una segunda vida a los edificios y alcanzar su máximo potencial

La reconversión de los edificios puede resolver problemáticas candentes como la falta de suelo o el reto de la sostenibilidad. Sin embargo, es un proceso complejo que requiere ir sorteando diferentes obstáculos: restricciones urbanísticas y regulatorias, retos arquitectónicos o la complejidad técnica que requiere el proyecto. 

No existe una receta única, pero sí hay un ingrediente imprescindible a la hora de abordar este desafío: no valen visiones ni respuestas parciales. Es necesaria una visión holística que permita entender cómo se conectan y confluyen entre sí todas las dimensiones, como la arquitectura, diseño, mercado inmobiliario (inversión, valoraciones y ocupación), urbanismo o sociología.

Enfoque CBRE para alcanzar el potencial de los edificios:

el enfoque cbre

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