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Madrid concentra el 80% de los cambios de usos de edificios identificados en 2023

Desde CBRE hemos identificado casi 30 cambios de usos el año pasado, de los cuales gran parte se registran en Madrid. Otras ciudades con cambios identificados son Barcelona, Sevilla o Santiago de Compostela.

marzo 12, 2024 5 Consumo de tiempo Read

Desde CBRE hemos identificado casi 30 cambios de usos el año pasado, de los cuales gran parte se registran en Madrid. Otras ciudades con cambios identificados son Barcelona, Sevilla o Santiago de Compostela

La reconversión de edificios se ha acelerado en los últimos años y se consolida como una solución real para resolver algunas problemáticas actuales como la falta de suelo, la escasez de oferta residencial o la necesidad de un parque inmobiliario más sostenible y eficiente. Según CBRE, es una tendencia que seguirá al alza en los próximos años, si bien será necesario contar con el impulso de las Administraciones Públicas en la flexibilización de los usos.

En 2023, desde CBRE, a través de nuestra nueva iniciativa Multistrategy focalizada en la transformación y cambio de uso de edificios para aprovechar todo su potencial, hemos identificado casi 30 cambios de usos a nivel nacional, de los cuales el 65% son oficinas en su uso original. Madrid concentra el grueso de las transformaciones con el 80% del total y destaca la actividad de reconversión en el distrito Centro. Dentro de la M-30 se concentran casi el 80% de los casos. Muy por detrás de Madrid se encuentran Barcelona, Sevilla, Santiago de Compostela y Badajoz.

De los casi 30 casos que hemos identificados en CBRE, en torno a la mitad han conllevado una transacción inmobiliaria -suponiendo un cambio de manos de la propiedad-. Madrid concentra casi la totalidad de estas transacciones y el 75% son edificios de oficinas como uso original. Además, estos edificios se concentran en los distritos Centro, Chamberí, Barrio de Salamanca y Chamartín.

María Mayoral, Senior Director Investment Properties en España de CBRE, aboga “por la colaboración público-privada para potenciar estas iniciativas que buscan dar una segunda vida a los edificios y activar entornos que se pueden quedar estancados. La transformación de aquellos edificios más obsoletos o infrautilizados en otros usos se traduce en activos más competitivos en el mercado, maximizando su potencial y revitalizando las zonas donde se ubican. Una normativa más flexible permitiría activar muchas zonas que están perdiendo dinamismo”.

El 85% de las reconversiones son hacia Living (58%) y Hoteles (27%)

Del análisis de CBRE se desprende que el 65% de las reconversiones identificadas en 2023 tienen como uso inicial el sector de oficinas. Del total, el 85% de las reconversiones tienen como uso final los sectores de Living y Hoteles. En concreto, el sector Living es el gran protagonista representando el 58% del total y registrando cambios de uso a todos sus subproductos (BTS, BTR, PBSA, Flex Living y Senior Living). Le siguen los Hoteles con el 27%, sectores alternativos el 8%, oficinas y edificios mixtos con el 4%.

Según datos de la consultora, solo en 2023 se han invertido sobre 300 millones en la compra de activos que se van a transformar con un cambio de uso. Ejemplo de operación en la que desde CBRE hemos actuado como asesor de la propiedad es la compra por parte de Dazia y Aermont de un activo de oficinas en Tres Cantos para transformarlo a Flex Living. En la actualidad, desde CBRE estamos trabajando más de 200.000 m2 de superficie en Madrid para su potencial cambio de uso, acompañando a propietarios e inversores en esta transformación.

En la última década, desde CBRE hemos identificado más de 160 cambios de uso realizados, con un considerable repunte a partir de 2019, momento que supone el despegue de las reconversiones en España. Casi el 90% se localizan en Madrid y Barcelona y el 80% han tenido como uso final Living (54%), donde destaca la reconversión a vivienda en compraventa, y Hoteles (25%). En superficie, en estos diez años en torno a 220.000 m2 han cambiado de Oficinas a Living y más de 160.000 m2 de Oficinas a Hoteles.

Enorme polarización entre los distintos tipos de activos y ubicación

Siempre y cuando se den los requisitos normativos, además de arquitectónicos, en CBRE vemos una oportunidad de reconversión a otros usos en aquellos edificios más obsoletos y con elevadas tasas de disponibilidad, que varían considerablemente entre el centro y la periferia de las ciudades, una diferencia que también se observa según el tipo de edificios. Tomando como referencia Madrid, la disponibilidad de espacios de mayor calidad es escasa, situándose en el 2,4% en Madrid. En aquellos edificios de Grado A en CBD la tasa de disponibilidad es aún menor, situándose en un 1,7%. En paralelo, la disponibilidad media en Madrid se sitúa en el 11,7% y los valores en los mercados de CBD y Centro Ciudad están por debajo del 4,7%.

El análisis de la consultora revela que en Madrid existen actualmente 308 edificios de oficinas calificados con “Grado C” o de una menor calidad. Suman un total de casi 1,5 millones de metros cuadrados repartidos por todos los submercados de Madrid y área de influencia. En concreto, dentro de la M-30, se identifican 185 edificios “Grado C”, que no son multipropiedad -uno de los factores que puede dificultar la reconversión- y que suman casi 800.000 m2 de superficie sobre rasante. Barrio Salamanca, Chamberí, Chamartín, Tetuán, Centro y Arganzuela concentran la mayor parte de esta superficie.

 “Este análisis no significa que todos estos edificios puedan cambiarse de uso, ya que se trata de un proceso complejo y riguroso que plantea restricciones urbanísticas y regulatorias, retos arquitectónicos o la propia complejidad técnica del proyecto y que requiere de un análisis caso por caso”, sostiene María Mayoral, quien añade que “es necesaria aún una corrección en los precios, sobre todo en zonas periféricas, que haga viable la transformación a un nuevo uso”.

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