Capítulo 2
¿Son los desplazamientos un factor fundamental para la vuelta a la oficina?
Cómo la forma en la que trabajamos, consumimos y vivimos transformará el inmobiliario
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Desde el inicio de la pandemia, la concienciación sobre los beneficios del equilibrio entre la vida laboral y personal y la flexibilidad ha aumentado considerablemente. Aunque la remuneración económica sigue siendo el criterio primordial para la mayoría de los trabajadores, la búsqueda de la flexibilidad influye cada vez más en la elección del empleo y en las decisiones sobre el lugar de trabajo, y también está estrechamente relacionada con la mejora del sentimiento en el trabajo.
Otras cuestiones clave en el mundo del trabajo son los desplazamientos, con un deseo generalizado de pasar mucho menos tiempo viajando hacia y desde la oficina. Esto tendrá importantes implicaciones para las decisiones de los ocupantes e inversores en cuanto a la ubicación.El deseo de flexibilidad de los trabajadores es una tendencia a largo plazo, pero la oficina aún puede atraerlos. Sin embargo, para ello será necesario invertir considerablemente en características que puedan mejorar el entorno de trabajo y hacer que la oficina sea más atractiva para los empleados.
La flexibilidad está estrechamente relacionada con la mejora del sentimiento hacia el trabajo
Una de las consecuencias de la pandemia es un nuevo énfasis en la mejora del equilibrio entre el trabajo y la vida privada y un fuerte deseo de mantener esta flexibilidad.Más de la mitad de los encuestados considera que su equilibrio entre vida y trabajo ha mejorado desde la pandemia. Los trabajadores consideran cada vez más las opciones de trabajo y las decisiones sobre el lugar de trabajo a través de la lente de la flexibilidad, y el 40% de los encuestados considera cuándo y dónde se puede trabajar, junto con el compromiso general de la empresa con un equilibrio saludable entre la vida laboral y la personal, a la hora de evaluar nuevas oportunidades de trabajo.
Aunque el paquete salarial sigue dominando, la flexibilidad en sus diversas formas es ahora un factor mucho más importante en la selección de empleo. Esto es especialmente cierto en el caso de los trabajadores de más edad, que declaran puntuaciones más altas para todos los factores principales de selección de empleo, con el salario y el tiempo de viaje al trabajo mostrando diferencias particularmente grandes.
El aprendizaje, el desarrollo y la progresión de la carrera profesional son mucho más importantes para la generación Z y los millennials, y casi con toda seguridad un motor para que mantengan cierta presencia en la oficina.
Se considera que la flexibilidad beneficia a la productividad, el bienestar y la conectividad
La importancia dada a la flexibilidad va ahora mucho más allá de las decisiones de selección de trabajo. La encuesta reveló que cuando se ha proporcionado flexibilidad, ésta se asocia con un sentimiento más positivo en áreas como la productividad, el bienestar y la conectividad.Los trabajadores híbridos o remotos son mucho más propensos que los que trabajan totalmente en la oficina a decir que han experimentado una mayor productividad personal y de equipo. Lo mismo ocurre con el bienestar, medido por el mejor equilibrio entre la vida laboral y personal y los niveles de satisfacción laboral.
En cuanto a la conectividad, los trabajadores híbridos declaran tener, con diferencia, los mayores niveles de conexión con sus propios equipos y con el resto de la empresa, y la encuesta también revela que sus relaciones con los compañeros son las que más han mejorado.
Porcentaje de personas que están de acuerdo con la siguiente afirmación
Fuente: CBRE Research 2022.
El cambio al trabajo híbrido ha generado más confianza en los empleados
Aproximadamente la mitad de los encuestados informan de un fortalecimiento de su nivel de confianza con su empleador en comparación con antes de la pandemia.Una mayor proporción de trabajadores híbridos y remotos encuestados informó de una mayor confianza con su empleador que los que están totalmente basados en la oficina, una tendencia que fue especialmente prominente en las Américas, en parte porque los trabajadores con un horario más flexible se sienten facultados con una mayor autonomía sobre la forma en que trabajan, lo que a su vez impulsa un sentimiento de mayor confianza con su empleador.
Dado que el cambio hacia formas de trabajo híbridas y remotas ha mejorado la confianza, encontrar formas de reforzar esta posición conservando o mejorando la flexibilidad inmobiliaria y laboral disponible para los empleados impulsará el compromiso y la competitividad.
En comparación con las opiniones anteriores a la pandemia, ¿en qué medida está de acuerdo con la siguiente afirmación? La confianza que tengo en mi actual empleador se ha fortalecido
Fuente: CBRE Research 2022.
Acciones para ocupantes e inversores
- Utilizar las oficinas para impulsar el compromiso: Los ocupantes deben reconocer los estrechos vínculos entre las ganancias de confianza, la flexibilidad y el sentimiento laboral positivo en la planificación de la cartera y el lugar de trabajo.
- Seleccionar inmuebles con características que los usuarios valoren más: Los ocupantes deben tratar de mejorar la productividad, el bienestar y la conectividad de los empleados dentro y fuera de la oficina. Esto abarca tanto la elección del edificio como el diseño y la configuración del espacio para apoyar la flexibilidad de los empleados en todos los entornos de trabajo.
- Ajustar las estrategias de inversión: El cambio permanente hacia el trabajo híbrido significa que la evolución de las estrategias de los ocupantes importa más en los procesos de decisión de inversión. Se aconseja a los inversores que reorienten los criterios de selección de inversiones hacia activos que posean las características favorables de los usuarios antes mencionadas.
Reducir el tiempo de desplazamiento es la clave para mejorar la utilización de la oficina
La tolerancia a los largos desplazamientos al trabajo está disminuyendo considerablemente, y los encuestados la mencionan como el segundo factor más importante a la hora de elegir un trabajo, en medio de un deseo generalizado de pasar mucho menos tiempo viajando hacia y desde el trabajo.Tres cuartas partes de los encuestados desean un tiempo de viaje de ida no superior a 30 minutos, pero sólo el 57% lo tiene actualmente. A la inversa, la tolerancia a los desplazamientos de más de 30 minutos en el futuro es mucho menor que los niveles actuales.
La necesidad de reflejar un menor apetito por los desplazamientos será un factor determinante en las decisiones de ubicación de las oficinas. Dado que muchos de los encuestados, en particular la Generación Z y los millennials, quieren vivir en zonas céntricas, parece que los CBD volverán a ser las ubicaciones de oficinas más solicitadas.
Clara relación entre los desplazamientos más cortos y la satisfacción con las oficinas
La preferencia por acortar los desplazamientos a un máximo de 30 minutos es mayor entre quienes se desplazan de las afueras a la ciudad. Una de las consecuencias será probablemente una creciente preferencia por vivir en el centro de la ciudad, precisamente para reducir el tiempo de los desplazamientos, y en consonancia con las preferencias de quienes tienen intención de trasladar su residencia.Las empresas también deberían revisar hasta qué punto sus modelos de localización atraen a los actuales habitantes de las afueras, y su elección de la ubicación de las oficinas que va a desempeñar un papel fundamental a la hora de responder a este cambio de comportamiento.
La encuesta también reveló que el tiempo de desplazamiento al trabajo es tan importante que afecta a la percepción del entorno laboral. Los trabajadores que se desplazan poco tiempo al trabajo tienen más probabilidades de estar satisfechos con la calidad de su oficina, incluidos los servicios internos, que los que se desplazan más tiempo.
De ello se deduce que, a la hora de tomar decisiones sobre la ubicación y el diseño, los propietarios y los ocupantes deberían prestar al menos tanta atención a los patrones de desplazamiento y a la carga de los mismos como a las comodidades y las características del diseño. En última instancia, esto podría ser fundamental para optimizar la satisfacción de los empleados.
Fuerte deseo de acortar los trayectos entre los alrededores y el centro de la ciudad
Fuente: CBRE Research 2022.
Las decisiones de localización y las características del micromercado son vitales
Otros factores externos también influyen en la inclinación de los trabajadores a acudir a la oficina, pero no de manera uniforme. La accesibilidad al transporte público, la calidad de la ubicación general en términos de proximidad al comercio y la hostelería, y la disponibilidad de aparcamiento desempeñan un papel, aunque el tiempo de desplazamiento sigue siendo, con diferencia, la consideración más importante.A pesar de estar entre los factores que más influyen en las decisiones sobre la oficina en casa, estos factores están en su mayor parte fuera del control de los responsables de la propiedad inmobiliaria de las empresas, lo que subraya la importancia de la toma de decisiones sobre la ubicación y las características del micromercado.
Los factores externos son cruciales para aumentar la conveniencia de la visita a la oficina
Fuente: CBRE Research 2022.
Acciones para ocupantes e inversores
- Priorizar la accesibilidad: Los ocupantes deberían dar mayor prioridad a los edificios con proximidad al transporte público y/o al aparcamiento. En el caso de los edificios que carecen de estos atributos, los propietarios deberían estudiar la posibilidad de mejorar los servicios de conectividad del edificio para aliviar la carga de los inquilinos y los empleados.
- Comprender que el tiempo de desplazamiento es clave: Los ocupantes deberían sopesar el impacto de los patrones de desplazamiento de los empleados como parte integral de la selección del emplazamiento y tratar de entender los retos que tendrán que superar aquellos que tengan desplazamientos más largos. Una de las consecuencias de esta tendencia puede ser la creciente necesidad de oficinas en los alrededores para atender a los trabajadores de las afueras.
- Utilizar la ubicación para informar sobre la selección de emplazamientos y activos: Los ocupantes podrían buscar ubicaciones de oficinas en los alrededores que sean flexibles y que se adapten a las necesidades de los empleados que quieren trabajar más cerca de casa parte del tiempo. En cuanto a la inversión, los compradores pueden buscar oportunidades de inversión en oficinas y viviendas en micromercados muy accesibles y deseables. Los inversores de diversos tipos de activos también podrían considerar la posibilidad de añadir oficinas flexibles o espacios de acceso directo como parte de una oferta más amplia de servicios.
El entorno de trabajo es ahora lo más importante
La calidad del entorno de trabajo es más importante que nunca para la gente. Alrededor de dos tercios de los encuestados valoran más la calidad del entorno de trabajo que antes de la pandemia. Esta cifra es aún mayor para los trabajadores híbridos, independientemente de la frecuencia con la que vayan a una oficina.Si bien los trabajadores que trabajan totalmente en una oficina pueden elegir esta opción de trabajo por razones no relacionadas con la calidad de la oficina, como su función o sus condiciones de vida, el cambio continuo hacia el trabajo híbrido puede reforzar la importancia que se da a la calidad del entorno de trabajo.
Los retos para los ocupantes incluyen entender las preferencias de sus trabajadores y determinar qué aspectos de la calidad de la oficina son los más importantes. Menos de la mitad de los encuestados afirma que sus preferencias personales están totalmente alineadas con las directrices de la empresa, y el resto afirma que se les exige estar en la oficina más de lo que les gustaría. Sólo el 57% considera que sus empresas han comunicado y establecido claramente las expectativas. Los ocupantes tendrán que entender estas preferencias de su plantilla e, idealmente, permitir una mayor flexibilidad para que los equipos y los individuos produzcan sus propias y mejores soluciones.
Le doy más importancia a la calidad de mi entorno de trabajo
Fuente: CBRE Research 2022.
Los servicios de oficina deben mejorar la experiencia de los empleados
En cuanto al entorno de trabajo, hay varias categorías entre las que elegir. Entre los elementos internos, las características ambientales, como la luz natural y la mejor calidad del aire, ocupan un lugar destacado, junto con el espacio dedicado al trabajo concentrado y el diseño y la estética.Las tecnologías avanzadas de oficina, como la iluminación personalizada, también son importantes, junto con los sistemas que ayudan a localizar a los colegas y compañeros de equipo. Aunque las características de bienestar son muy valoradas, al igual que las medidas de seguridad, las comodidades como el alojamiento en un hotel o las guarderías tienen una prioridad menor.
La encuesta reveló algunas variaciones entre los distintos estilos de trabajo, ya que los trabajadores que trabajan totalmente en la oficina valoran la comida y las bebidas gratuitas, y los trabajadores a distancia creen que tener sus propias oficinas privadas podría atraerlos a la oficina ocasionalmente. Este nivel de ajuste requerirá un profundo conocimiento de las proporciones, preferencias y funciones de toda la plantilla.
¿Qué es lo que hace que un entorno de oficina sea de calidad?
Fuente: CBRE Research 2022.
Acciones para ocupantes e inversores
- Invertir en la mejora de la oficina: Los ocupantes deben estar dispuestos a gastar CapEx en los diseños, tecnologías, servicios y comodidades que se perciben para mejorar la calidad del entorno de trabajo y que hacen que la oficina sea deseable para los empleados. Debe prestarse especial atención a las necesidades de los trabajadores híbridos y jóvenes. Los inversores también deberían centrarse en los inmuebles de mayor calidad y mejorar sus activos para seguir siendo competitivos. Los propietarios también deberían asociarse con los principales inquilinos para explorar nuevas formas de crear entornos de trabajo de alta calidad, para apoyar los niveles de ingresos y ocupación. Esto podría ser, por ejemplo, a través de mejoras en el diseño y la provisión de comodidades favorables.
- Identificar los estilos de trabajo más populares: Los ocupantes deben comprender y controlar los diferentes factores de valor de los distintos estilos de trabajo que acoge su oficina y asignar la inversión en consecuencia.
- Explorar las oportunidades de compartir costes: Los propietarios y los ocupantes deben explorar las posibilidades de compartir los costes en términos de diseño, equipamiento y gestión de los edificios de oficinas para aumentar el atractivo de las oficinas para los trabajadores.
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