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Valoración inmobiliaria en el sector hotelero: relación entre conceptos clave

Los distintos conceptos de las valoraciones ayudan a interpretar con precisión el valor y relacionándolos entre ellos se puede realizar una lectura clara del comportamiento del mercado

enero 15, 2026

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Valoracin inmobiliaria en el sector hotelero

En un mercado tan dinámico como el hotelero, conocer cómo se determina el valor de un activo es esencial para tomar decisiones estratégicas. Detrás de cada cifra hay múltiples factores operativos, financieros y de mercado que influyen en los valores.

Conceptos clave en la valoración inmobiliaria

Existen distintos conceptos para valorar activos inmobiliarios, y la elección de unos u otros depende del objetivo para el que se utilice. Detallamos los principales conceptos, desde el más amplio hasta el más específico:

  • GAV (Gross Asset Value): es el valor de un activo o cartera de activos inmobiliarios. Este valor es fruto de un DCF generalmente a 10 años que tiene en cuenta los flujos que el activo es capaz de generar (renta, NOI…) deduciendo una serie gastos no repercutibles a los inquilinos. Es, en el sentido más extenso, el valor de mercado aportado por valoradores.

  • NTA (Net Tangible Assets, según EPRA, el hasta ahora comúnmente denominado NAV): entre el GAV y el NTA los cuatro ajustes habituales son el working capital, la deuda neta, los minoritarios y las asociadas. Sin embargo, no es sencillo realizar un cálculo del NTA a nivel de activo ya que es un concepto que corresponde generalmente al valor de una sociedad, puesto que incorpora elementos referentes a la compañía que no se imputan a activos individuales. Con esto concluimos que el GAV es el valor bruto de los activos mientras que el NTA es el valor neto teórico de las acciones de la sociedad. Otra manera de calcular el NTA es deduciendo al total de los activos de una sociedad el total de sus pasivos, partiendo de los fondos propios del balance de situación y poniendo todas las partidas de balance a valor de mercado (no siempre lo están por distintos efectos contables).

  • NDV (Net Disposal Value, comúnmente conocido como triple NAV): equivalente en la mayoría de los casos al valor de liquidación, se calcula ajustando el NTA con los impuestos (gravan las plusvalías por liquidación) y otros posibles factores, como el valor de las coberturas de la deuda, con un valor económico positivo si están in-the-money.

  • Valor de cotización o valor en Bolsa: hace referencia al precio, a diferencia de los demás conceptos que se refieren al valor. Cabría pensar que las entidades inmobiliarias cotizan al valor neto de sus activos, esto es, al NTA. Sin embargo, esto no es generalmente así ya que suelen cotizar con un descuento o una prima frente a su NTA. Hay que considerar factores como los gastos de estructura, impuestos y coberturas de la deuda, y otros elementos en muchos casos imponderables, subjetivos y variables (anticipación del mercado de Equities sobre potenciales variaciones de los principales factores de los que depende la valoración de los inmuebles, como son la situación macroeconómica, los tipos de interés, las tendencias…).

Desfase entre mercado y valoraciones

En general, los valoradores reflejan cambios en los aspectos de valoración con cierto decalaje respecto el mercado de Equities. En ese sentido, si los tipos de interés empiezan a crecer, normalmente el mercado venderá las acciones antes de que los valoradores empiecen a reflejar en los GAVs el efecto negativo de la subida de tipos. Un ejemplo es el lento progreso en las actualizaciones de yields al alza junto a la incertidumbre que pesa sobre las tendencias en el medio plazo en las oficinas, que es lo que lleva a que prácticamente la totalidad de las sociedades inmobiliarias europeas de este sector coticen con descuento frente a los GAVs y NTAs reportados.

Sin embargo, esto puede jugar también en la dirección opuesta. Es decir, el mercado puede anticipar que los tipos vayan a caer más deprisa o más tiempo de lo que reflejan las valoraciones, o que las tendencias operativas (rentas, ocupación, etc.) vayan a ir mejor de lo estimado por el valorador. En este sentido, se han dado casos en los que las SOCIMIs han cotizado con prima sobre su NTA, como fue el caso de Colonial antes del Covid-19.

Asimismo, los valoradores utilizan con frecuencia las transacciones del mercado, que también van más despacio a la hora de ajustar el ciclo. Esto explica que en el mundo privado las valoraciones con frecuencia no caigan tanto como caen las cotizaciones en Bolsa o que sus incrementos sean más contenidos que lo que ocurre en el mercado.

Un ejercicio interesante es partir del valor bursátil de cualquier SOCIMI en Bolsa (el cuarto concepto definido) y hacer el análisis a la inversa: sumar la deuda neta, los minoritarios, el working capital, etc.; hasta llegar al GAV que está asumiendo el mercado, y ver qué descuento o qué prima implica respecto el GAV proporcionado por el valorador.

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