Informe
Índice CBRE Q4 2025: evolución de los mercados inmobiliarios en España
Un cierre de año marcado por fundamentales sólidos, demanda dinámica y un foco creciente en activos y ubicaciones prime
febrero 20, 2026
El Índice CBRE Q4 2025 ofrece una fotografía precisa del comportamiento del mercado español de valoraciones con una muestra de 381 activos y un valor agregado de 14.621 M€.
Living: liderazgo inversor y estabilidad en rentabilidades
El segmento Living cerró el año como el principal motor de la inversión inmobiliaria en España, alcanzando 5.414 M€ y destacando especialmente en Madrid, Barcelona y Valencia, además de mostrar una actividad creciente en Costa del Sol, Alicante e Islas Baleares.
Dentro del sector, Multifamily reafirmó su papel estratégico al concentrar el 41% de la inversión residencial, con la vivienda affordable captando el 55% del volumen ante la falta de oferta de calidad en las grandes ciudades. En términos de rentabilidad, el residencial en alquiler mantuvo un comportamiento estable, con prime yields del 3,80% en Madrid y 4,00% en Barcelona.
Student Housing & Elderly Care: inversión récord y un sector en plena consolidación
El mercado Living alternativo ha reflejado un fuerte impulso. El segmento de residencias de estudiantes (PBSA) se perfiló como una tendencia sólida, respaldado por más de 2.300 M€ transaccionados y por una demanda en continuo crecimiento.
Al mismo tiempo, las residencias de la tercera edad vivieron un año clave, convirtiéndose en el activo con mayor volumen dentro del Healthcare, con 1.100 M€ invertidos gracias a necesidades estructurales y a la entrada de operadores especializados. En términos de rentabilidad, la prime yield se mantuvo estable en 5,20%, anticipando un escenario de continuidad y manteniendo el interés institucional por ambos segmentos.
Hoteles: demanda internacional robusta y normalización del ciclo
El sector hotelero español ha mostrado un rendimiento muy sólido, impulsado por una demanda internacional fuerte, altos niveles de ocupación y precios medios en máximos.
España recibió 118 millones de turistas (+1,8%) y registró casi 367 millones de pernoctaciones (+0,8%), confirmando la fortaleza del mercado. En este contexto, el sector entra en una fase de normalización, con un crecimiento del Índice del 6% y un ADR en torno al 5%, reforzando estrategias centradas en el mix de clientes y en el ingreso total por estancia, donde cobran mayor relevancia los ingresos de F&B y experiencias.
Oficinas: comportamiento dinámico y contratación al alza
El mercado de oficinas en España cerró 2025 con una actividad sólida en sus dos principales ciudades: Madrid, con 486.000 m² contratados, y Barcelona, con 319.000 m².
Las rentas prime mantuvieron su tendencia al alza, alcanzando los 43,75 €/m²/mes en Madrid y los 31,50 €/m²/mes en Barcelona.
La inversión se impulsó con fuerza hasta los 2.165 M€ —o 2.944 M€ al incluir cambios de uso y ocupación propia— y las perspectivas para 2026 apuntan a un entorno de financiación más favorable, decisiones de ocupación más estratégicas y un mayor foco en calidad, ubicación y eficiencia como factores clave de valor.
Logística: vacancia en descenso, demanda fuerte y clara apuesta por el producto prime
El sector logístico español adopta una posición de liderazgo europeo, siendo el único país con una caída de la vacancia, impulsado por una demanda sólida y un mercado cada vez más orientado al producto de calidad.
La actividad fue especialmente intensa en la Zona Centro, con más de 1.000.000 m² contratados y una renta prime de 7,25 €/m²/mes.
Los mercados regionales también marcaron récords, superando los 2,7 millones de m², con Valencia como uno de los polos más dinámicos. En inversión, el sector registró 1.270 M€, con un alto peso de operaciones de gran tamaño y cerca del 70% del volumen concentrado en Madrid y Barcelona. La prime yield, ajustada al 4,85%, refleja una fase de estabilización en un contexto de elevada demanda y escasez de oferta de calidad.
Retail: máximos de inversión, afluencias en aumento y un 2026 con expectativas positivas
En 2025 el sector retail se ha consolidado por segundo año consecutivo como una de las tipologías de activos con mayores volúmenes de inversión en el mercado inmobiliario español.
A cierre de año el volumen invertido en el sector retail superó los 2.800 M€, representando un incremento del 1,8% sobre el volumen invertido en el mismo periodo de 2024, que ya alcanzó niveles récord si lo comparamos con los últimos años.
Los centros comerciales han vuelto a liderar la inversión en el sector, representando el 65% del total invertido, superando los 1.700 millones de euros de inversión
En el sector High Street se mantiene el interés y la demanda de los operadores por establecerse en los principales ejes comerciales de las ciudades. Esto situó los niveles de ocupación en máximos históricos en ciudades como Madrid y Barcelona.
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