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Aseguradoras e inversión inmobiliaria. Dos polos ¿Wait & see o aprovechar el momento?

Las entidades Aseguradoras son un agente tradicionalmente clave en el mercado de inversión inmobiliario. En este 2023 dentro de un contexto actual inflacionario e inestable han iniciado un proceso de reajuste de estrategias, donde se ven dos estrategias muy opuestas.

septiembre 4, 2023 4 Consumo de tiempo Read

Aseguradoras e inversión inmobiliaria

Las entidades Aseguradoras son un agente tradicionalmente clave en el mercado de inversión inmobiliario. En este 2023 dentro de un contexto actual inflacionario e inestable han iniciado un proceso de reajuste de estrategias, donde se ven dos tendencias muy opuestas.

¿A qué se debe este comportamiento? Algunas de la claves para entenderlo pueden ser las siguientes:

  1. El perfil inversor de las aseguradoras está tremendamente marcado por su limitada exposición al riesgo. Tradicionalmente los productos financieros estables, en especial la renta fija, han sido su principal foco. 
  2. Los últimos años desde la recuperación de la crisis financiera, marcado por un entorno de tipos bajos y rentabilidades contenidas, han provocado que las aseguradoras pusieran un mayor foco en inmobiliario. 
  3. Generalmente se han encontrado con una gran dificultad de aumentar su exposición en el mercado principalmente por dos motivos: la alta competencia con mucho apetito inversor por las facilidades de obtener apalancamiento y la falta de oportunidades de producto de calidad estable que cumplieran sus requisitos.
  4. El mercado ha sufrido un vuelco en los últimos 12 meses por la subida de tipos y de los costes de financiación. Esto se traslada paulatinamente al precio de los activos, donde ya se ha iniciado un ajuste en precios pero en algunos casos todavía queda aplicar mayores correcciones para unir oferta y demanda. Las aseguradoras, que disponen de líneas de inversión alternativas, esperan estos ajustes sin demasiada ansiedad, dado que el Inmobiliario es una vía de rentabilizar su capital social, pero no una vía de subsistencia.
  5. Además,  la subida de tipos les permite encontrar inversiones cada vez más rentables, con menor riesgo que el inmobiliario en otros segmentos más tradicionales para sus estrategias de inversión.
  6. La aparición de nuevos productos de inversión inmobiliaria (activos mix-use, coliving, etc.) plantea un futuro prometedor en términos de rentabilidad, pero con un presente incierto debido a la ordenación y legislación todavía poco madura y desigual. Estas incertidumbres locales generan riesgos que en la actualidad las aseguradoras no están dispuestos a asumir. Esto provoca que determinadas entidades sean muy cautelosos para aumentar su exposición.
  7. A su vez, otros grupos ven la coyuntura actual como una oportunidad de mercado para poder incrementar su exposición a inmobiliario con unos ajustes en precio y una limitación de la competencia. En especial, entidades y mutualidades con una visión largo plazo que dentro de sus estrategias de diversificación de la inversión, necesitan aumentar su exposición al sector y que las rentabilidades al alza actuales empiezan a encajar más con los retornos que han ido buscando estos años sin poder ser competitivos y poder así adquirir activos de gran calidad.
  8. Otro factor clave es el foco en sus propios porfolios. La necesidad de modernizar sus activos para seguir manteniendo su competitividad en un entorno cada vez más marcado por los criterios ESG, la calidad (y por supuesto por la ubicación) en muchos casos plantea que la ocupación de las áreas inmobiliarias esté en la modernización y transformación de los activos actuales, para mantener la rentabilidad de sus activos actuales, en lugar de poner el foco en la adquisición. 
  9. En los casos en que la inversión en modernización de los activos sea considerable, la desinversión en el activo se plantea como una alternativa conservadora a una transformación de activos con un retorno a más largo plazo y por tanto con mayor incertidumbre. 
  10. En el impasse entre la decisión de transformación activos o desinversión, la reducción de rentas y un mejor servicio a sus ocupantes son las palancas que se están activando para mantener la rentabilidad de sus activos en alquiler, aunque dichas estrategias no podrán mantenerse de manera continuada.
  11. Esta tendencia de parón en la inversión en ocasiones se está rompiendo con inversiones en activos singulares, en donde se pueda conseguir un ajuste de precios significativo en la actualidad, demostrando que las aseguradoras se mantienen activas en esa búsqueda de activos de calidad y con precio ajustado.

 
En resumen, la gran importancia que la gestión de riesgos plantea en las entidades aseguradoras está haciendo que este 2023 mantengan estrategias diferentes; i) unos perfiles más reactivos en el ámbito inversor inmobiliario y con foco en la gestión de su portfolio que está demandando la toma de decisiones a medio/largo plazo para garantizar su viabilidad y rentabilidad y ii) otros perfiles que están buscando productos bien ubicados, de calidad, con contratos estable que permitan una protección inflacionista y aprovechar la coyuntura económica para aumentar su patrimonio inmobiliario a precios más ajustados.

Las Aseguradoras ante el contexto inversor inmobiliario actual se debaten entre la espera a un ajuste general en precios y la búsqueda continua de oportunidades ante una limitada competencia.
Rubén Carreño Responsable del Sector Financiero y Asegurador

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