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Tendencias Industrial y Logístico 2026: un mercado más selectivo, resiliente y orientado al usuario

Demanda sólida, menor oferta disponible y un mercado cada vez más condicionado por la calidad del producto, la localización y las nuevas necesidades del usuario final.

febrero 5, 2026 5 Consumo de tiempo Read

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Tendencias Industrial y Logístico 2026

El mercado industrial y logístico español afronta 2026 desde una posición de fortaleza relativa dentro del contexto europeo.


Tras varios años de elevada actividad y en un entorno macroeconómico todavía exigente, el sector entra en una nueva fase del ciclo caracterizada por una mayor selectividad, un ajuste progresivo de la oferta y una demanda que evoluciona hacia criterios cada vez más sofisticados.

Según el análisis de CBRE Research, España se consolida como uno de los mercados logísticos más resilientes de Europa, apoyado en unos fundamentos de demanda sólidos y en una oferta futura más contenida. En este escenario, la capacidad de adaptación del producto y la alineación con las necesidades reales del usuario final se convierten en factores clave para la absorción, la evolución de rentas y la generación de valor a largo plazo.

Una demanda que mantiene la tracción, pero con nuevas prioridades

La demanda logística en España continúa mostrando un comportamiento diferencial frente a otros mercados europeos. En 2025, la contratación superó los 2,7 millones de metros cuadrados, situándose por encima de la media de los últimos cinco años y confirmando al mercado español como uno de los pocos en Europa con una evolución positiva y consistente tras un periodo de ralentización generalizada.

Este dinamismo se apoya en un contexto macroeconómico relativamente más favorable, con previsiones de crecimiento del PIB y del consumo más sólidas que en el conjunto de Europa, así como en una demanda capaz de adaptarse a un entorno más exigente en términos de localización y disponibilidad de producto.

De cara a 2026, la demanda se mantiene sólida, pero entra en una fase más madura y condicionada por la oferta. Tras varios años de elevada absorción, el crecimiento ya no depende únicamente del ciclo económico, sino de la capacidad real del mercado para ofrecer producto adecuado en las ubicaciones clave. En este contexto, factores como la disponibilidad de mano de obra, el acceso a potencia eléctrica y la capacidad de planificación a largo plazo ganan peso en las decisiones de localización, incluso por encima del nivel de renta.

Un mercado a dos velocidades y el auge de los mercados secundarios

Desde una perspectiva territorial, el mercado logístico español refuerza su carácter de mercado a dos velocidades. Mientras los grandes hubs tradicionales continúan concentrando una parte relevante de la demanda, el crecimiento más dinámico se desplaza hacia mercados secundarios, que en 2025 han alcanzado volúmenes de contratación comparables a los de los principales mercados.

Destaca especialmente el caso de Valencia, que se consolida como el tercer mercado logístico nacional, superando los 500.000 m² de contratación anual, impulsado por plataformas de gran tamaño, desarrollos llave en mano y proyectos de autopromoción.

Este comportamiento refleja una tendencia estructural: la expansión hacia mercados secundarios deja de ser una respuesta coyuntural a la falta de producto core y pasa a integrarse en las estrategias de crecimiento a medio y largo plazo de los ocupantes. De este modo, se amplía el mapa logístico nacional más allá de Madrid y Barcelona.

Menos oferta disponible y un pipeline claramente más contenido

En el ámbito de la oferta, España se sitúa entre los primeros mercados europeos en registrar una reducción interanual de la tasa de vacancia, marcando un punto de inflexión en el ciclo tras varios años de incremento asociado a la elevada entrada de nuevo producto.

Este descenso responde a la combinación de una demanda que se mantiene sólida y un ajuste progresivo de la oferta disponible nueva, situando al mercado en una fase más equilibrada del ciclo. Además, la oferta futura es claramente más contenida: tras los máximos alcanzados en 2022 y 2023, la superficie en construcción se sitúa actualmente en torno al 4% del stock total.

El pipeline también ha cambiado de composición. Cerca del 80% de los desarrollos se encuentran ya comprometidos desde el inicio, principalmente a través de proyectos llave en mano y autopromoción. De los cerca de un millón de metros cuadrados previstos de entrega, solo una parte muy reducida se encuentra disponible, lo que anticipa un escenario de mayor tensión de oferta en 2026, en un contexto de escasez de suelo finalista y mayores restricciones urbanísticas y energéticas.

Rentas prime al alza, pero con mayor selectividad

Este nuevo equilibrio del mercado se traslada directamente al comportamiento de las rentas. Las rentas prime continúan creciendo a nivel nacional por encima de su media histórica. En los últimos cinco años, los principales mercados logísticos españoles han registrado crecimientos medios anuales superiores al 5%, alcanzando niveles de 7,25 €/m²/mes en Madrid y 9,25 €/m²/mes en Barcelona.

No obstante, el mercado muestra señales claras de madurez. Se amplía la brecha entre rentas prime y rentas medias, aumenta el peso de los incentivos y los ocupantes ganan capacidad de negociación. De cara a 2026, el crecimiento de rentas será más selectivo y se concentrará en activos bien ubicados, eficientes y capaces de responder a los nuevos requerimientos operativos.

Inversión: vuelve el capital core en un entorno de mayor visibilidad

En términos de inversión, España refuerza su posicionamiento como uno de los destinos más atractivos para el capital internacional. En 2025, la inversión en el sector industrial y logístico se sitúa en torno a los 1.300 millones de euros, en un contexto marcado por una mayor selectividad, pero con un claro retorno de operaciones de mayor tamaño y un creciente peso de las carteras.

De cara a 2026, se anticipa una recuperación gradual de los volúmenes de inversión, con previsiones de crecimiento de entre el 10% y el 15% respecto a 2025, en línea con la media histórica del mercado. Este escenario se apoya en la solidez de los fundamentales ocupacionales y en un entorno de mayor visibilidad para el capital core.

La rentabilidad prime logística, situada en el 4,85% a cierre de 2025, apunta a una fase de estabilización a medio plazo tras los ajustes de los últimos ejercicios.

Un nuevo equilibrio para un sector más exigente

El mercado industrial y logístico español entra así en una nueva etapa definida por un mayor equilibrio entre oferta y demanda, una disponibilidad más ajustada, rentas prime al alza y un renovado interés inversor. En este entorno, la calidad del producto, la localización y la capacidad de adaptación a las necesidades del usuario final se consolidan como los principales vectores de diferenciación y creación de valor.

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