Logística en Iberia: el valor vuelve a estar en la gestión

Un mercado sólido, pero cada vez más selectivo

El mercado logístico en Iberia mantiene una base sólida, pero cada vez más exigente en la forma en que asigna valor. En un contexto donde la demanda sigue activa, pero es más selectiva, la gestión se consolida como un elemento clave para proteger ingresos y mantener la competitividad de los activos.

A partir del análisis de 335 activos y más de 6,7 millones de m² bajo gestión en España y Portugal, observamos que el comportamiento sigue siendo favorable para los mejores productos. La ocupación media alcanzó el 92,9% en marzo de 2026, 5,5 puntos porcentuales más que el año anterior, lo que confirma una base operativa sólida en ambos mercados.

Sin embargo, este dato medio no refleja toda la realidad. Existe una diferencia cada vez más clara entre activos. Aquellos bien ubicados, con buenas especificaciones y una propuesta competitiva definida concentran los mejores resultados, mientras que los menos adaptados empiezan a sufrir más presión.

En otras palabras, el mercado sigue funcionando, pero ya no trata a todos los activos por igual. Los inquilinos comparan más, analizan con mayor detalle y toman decisiones más precisas. Por eso, la competitividad de cada activo es hoy determinante para sostener la ocupación y preservar su valor.

Demanda activa, aunque más selectiva

La actividad de contratación se mantiene, pero su naturaleza ha cambiado. Hoy responde más a decisiones de optimización —mejor ubicación, mayor eficiencia, mejores características— que a expansión pura.

La duración media de los nuevos contratos, superior a siete años en España y Portugal, muestra que cuando un activo encaja con lo que necesita el inquilino, el compromiso sigue siendo de largo plazo.

Esto refleja un mercado más exigente en el que se priorizan tres factores clave: eficiencia, ubicación y adecuación técnica. La demanda no ha desaparecido, pero es más selectiva. Y esa selectividad eleva el listón para todos los activos.

Los inquilinos buscan espacios modernos, eficientes y bien conectados. En cambio, la falta de adaptación —ya sea funcional o energética— empieza a penalizar con más claridad a los activos que no cumplen estos requisitos.

Rentas e ingresos: foco en la calidad y la anticipación

La evolución de las rentas sigue siendo positiva en los activos mejor posicionados. Sin embargo, en mercados con mayor competencia, la presión comercial es más visible.

Por eso, ya no es suficiente analizar el mercado de forma global. La estabilidad de los ingresos depende cada vez más de factores concretos: la calidad del activo, su ubicación, el equilibrio entre oferta y demanda en su entorno y su capacidad para responder a lo que buscan los inquilinos.

Además, la gestión cobra un papel protagonista. Anticipar vencimientos de contratos, proteger ingresos y tomar decisiones a tiempo marcan la diferencia en un entorno donde la creación de valor depende menos de la inercia y más de la ejecución.

La vacancia ofrece una señal clara sobre la salud del mercado. Aunque la desocupación total se sitúa en el 5,3%, el 98% corresponde a espacios que llevan menos de seis meses disponibles. Es decir, se trata en gran medida de rotación natural y no de falta de demanda.

La vacancia de largo plazo, superior a 12 meses, es muy limitada (1,6%) y se concentra en un caso puntual de tipología industrial.

Además, algunos formatos refuerzan esta solidez: el Cross Docking no registra desocupación y en Last Mile no existe vacancia superior a seis meses. Esto pone de manifiesto la fortaleza de los activos ligados a la distribución de proximidad en Iberia.

Conclusión

El balance del primer trimestre muestra una cartera con fundamentos sólidos, pero también un mercado más selectivo en la forma en que asigna valor. La ocupación se mantiene elevada, la actividad sigue presente y las rentas muestran resiliencia. Sin embargo, entender bien el mercado exige hoy una lectura más precisa y detallada.

En este contexto, el valor en logística se protege y se construye desde la gestión: cuidando la ocupación, anticipando vencimientos y adaptando cada activo a lo que realmente demanda el inquilino.

Más que analizar indicadores de forma aislada, el reto está en interpretar a tiempo qué señales anticipan riesgo o potencial en cada activo y actuar antes de que el impacto llegue al NOI.