Press Release

Las reconversiones de edificios se afianzan en el primer semestre

137.000 m2 en transformación y 200M€ en transacciones para cambio de uso de enero a junio

septiembre 22, 2025

Las reconversiones de edificios se afianzan en el primer semestre

La reconversión de edificios mantiene en el primer semestre la tendencia al alza del año pasado y se afianza a nivel nacional como una estrategia clave tanto de inversores en la búsqueda de oportunidades de mercado como de propietarios que quieren transformar sus activos para maximizar la rentabilidad de los activos. A través de la iniciativa Multistrategy, focalizada en la transformación y cambio de uso de edificios para mejorar su rendimiento en el mercado, CBRE identifica en su último informe de mercado más de 20 cambios de usos a nivel nacional en el primer semestre. 

Si bien el número de reconversiones es inferior a las más de 30 identificadas en el mismo periodo del año anterior, la superficie aumenta ligeramente hasta los más de 137.000 m2 que han iniciado un proceso de transformación de enero a junio, frente a los 132.000 m2 del primer semestre de 2024. CBRE confirma que la dinámica se mantiene activa, impulsada por la necesidad de adaptar los activos a las nuevas demandas del mercado. 

El 87% de las reconversiones se destinan a Living y Hoteles

Los cambios de uso se están viendo impulsados por la alta demanda turística y residencial, en un momento de mercado de escasez de oferta disponible. Los cambios al sector Living supusieron el 61% del total, incluyendo transformaciones a todos sus subproductos y destacando las promociones residenciales destinadas a la compraventa -especialmente en el segmento lujo- y proyectos de Flex Living. En segundo lugar, el 26% de los cambios se orientaron al uso hotelero, con una clara apuesta por el producto de alta gama, en línea con la creciente demanda turística de calidad. 

CBRE ha analizado el diferencial de rentas tras el cambio de uso de oficinas a hoteles, como uno de los principales atractivos de la estrategia de cambios de usos: los ingresos en Madrid pueden hasta duplicarse respecto a los que se obtendrían en edificios de oficinas de grado A. 

El uso inicial de oficinas sigue siendo predominante, presente en el 52% de los casos. Estos activos, mayoritariamente ubicados en zonas céntricas, sumaron 67.000 m² que iniciaron un proceso de transformación. Además, se identificaron seis reconversiones de activos alternativos, principalmente de edificios históricos en desuso como cines, museos o bodegas. CBRE aboga por la flexibilización normativa por parte de la Administración Pública para desbloquear nuevas oportunidades de reconversión. 

Las ubicaciones secundarias superan por primera vez a Madrid en reconversiones

En el primer semestre de 2025, las ubicaciones secundarias concentraron el 52% de los cambios de uso registrados en España frente al 48% de Madrid. Este cambio marca un punto de inflexión en la distribución geográfica de las reconversiones, donde la capital cede el liderazgo a favor de estas ubicaciones secundarias. Andalucía lideró la actividad fuera de la capital, con 8 cambios de usos registrados, destacando regiones como Jerez de la Frontera, Málaga, Sevilla, Córdoba y Granada. Le siguió, aunque a distancia, la Comunidad Valenciana, con casos en Valencia y Alicante. 

En Madrid, dos de cada tres reconversiones se localizaron dentro de la M-30, aunque la periferia sigue ofreciendo oportunidades para activar zonas que estén perdiendo dinamismo. Además, se observó una diferencia clave en el origen de los activos: el 64% de los cambios en Madrid provienen de edificios de oficinas, mientras que en las ubicaciones secundarias este porcentaje baja al 42%, lo que refleja una mayor diversidad de usos iniciales fuera de la capital.

200M€ asociados a la compra de activos para cambio de uso

De los casos identificados por CBRE, el 60% conllevó una transacción inmobiliaria -suponiendo un cambio de manos de la propiedad-, lo que supuso una inversión total cercana a los 200 millones de euros, en línea con el mismo periodo del año anterior (+1%). El volumen alcanzado refleja una continuidad en el interés inversor por los activos con potencial de reconversión. El ticket medio por transacción aumentó un 23%, alcanzando los 14,2 millones de euros, frente a los 11,6 millones del primer semestre de 2024. Las reconversiones se siguen concentrando en el segmento midcaps y en edificios de tamaño medio: solo tres transacciones superaron los 20 millones de euros. 

El Living se consolidó como el uso final más frecuente en las operaciones con transacción inmobiliaria, mientras que las oficinas representaron el 64% de los usos iniciales. Estos resultados están alineados con el posicionamiento del sector Living como first asset class en el mercado de inversión español y europeo durante el primer semestre. Madrid se mantiene como la ubicación preferida para las reconversiones con transacción asociada (57%). En cuanto al perfil inversor, el 64% de los compradores fueron nacionales, seguidos por capital latinoamericano (21%), principalmente procedente de Venezuela y Argentina.

Entre las transacciones inmobiliarias del primer semestre que implicaron un cambio de uso, se encuentran la reconversión de un activo de oficinas en el Paseo de Doce Estrellas de Madrid a flex living, con el asesoramiento de CBRE; la transformación a residencial de lujo de un inmueble de oficinas en Avenida de Burgos en Madrid; el cambio de oficinas a hotel de lujo de un edificio en Plaza Nueva en Sevilla; o la transformación a segmento healthcare (hospital) de un edificio de oficinas en la Avenida Doctor Marañón de Málaga. 

Según CBRE, dar una segunda vida a los edificios se convierte en una de las grandes tendencias en el sector inmobiliario, acelerada actualmente por la alta demanda turística y residencial. Si bien es necesario el impulso de las Administraciones Públicas en la flexibilización de los usos. En el primer semestre de 2025, CBRE ha analizado más de 50 activos para su potencial cambio de uso y en la actualidad está analizando casi 500.000 m2 de superficie en Madrid, acompañando a propietarios e inversores en esta transformación: desde el análisis urbanístico, arquitectónico y financiero hasta la ejecución del proyecto para el potencial cambio de uso

En torno a 880.000 m2 de oficinas se han transformado en la última década

Desde 2015, CBRE ha identificado más de 270 cambios de uso realizados, con un considerable repunte a partir de 2019, momento que supone el despegue de las reconversiones en España. El 77% se localizan en Madrid y Barcelona y cerca del 80% han tenido como uso final Living (56%), donde destaca la reconversión a vivienda en compraventa, y Hoteles (24%). En superficie, en estos diez años en torno a 440.000 m2 han cambiado de Oficinas a Living y más de 200.000 m2 de Oficinas a Hoteles.

Siempre y cuando se den los requisitos normativos, además de arquitectónicos, CBRE ve una oportunidad de reconversión a otros usos en aquellos edificios más obsoletos y con elevadas tasas de disponibilidad, las cuales varían considerablemente entre el centro y la periferia de las ciudades y según el tipo de edificios. Tomando como referencia Madrid, la disponibilidad media de oficinas según datos a cierre del primer semestre se sitúa en el 10,6%. CBD presenta la tasa más baja (2,6% frente al 3,7% de principios del 2020), y en el mercado de Centro Ciudad la disponibilidad baja del 5%.

Sobre CBRE

CBRE Group Inc, con sede central en Dallas cotizada en el NYSE e incluida en Fortune 500 y S&P 500, es la compañía de consultoría y servicios inmobiliarios líder a nivel internacional (según los ingresos del ejercicio 2025). Cuenta con más de 155.000 profesionales (incluyendo los empleados de Turner & Townsend) en más de 100 países. En España está presente desde 1973, donde ofrece servicios inmobiliarios a través de 10 oficinas (Madrid, Barcelona, Bilbao, Valencia, Alicante, Málaga, Galicia, Sevilla, Zaragoza y Palma de Mallorca). Los diversos servicios que CBRE presta a sus clientes se ofrecen ante cualquier necesidad inmobiliaria y tipología de edificio dentro de los sectores de Living, Hoteles, Retail, Oficinas, Industrial y Logístico, hasta Centros Educativos, Hospitales, Residencias de Estudiantes, Estadios Deportivos o Centros de Datos. Acompañando en todo el proceso, desde la identificación de Suelo, Inversión o Desinversión, Valoraciones, Deuda y Financiación, Cross Border, Alquileres o la propia gestión del edificio y experiencia de los usuarios, pasando por el Project Management de grandes proyectos de construcción o rehabilitación, su diseño y arquitectura y el Property Management.
Más información en www.cbre.com y www.cbre.es. CBRE es socio fundador de ACI, Asociación de Consultoras Inmobiliarias.

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