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El mercado de oficinas flexibles se consolida en toda España: Madrid y Barcelona lideran, pero el dinamismo se extiende a otras ciudades

El auge de las oficinas flexibles redefine el mercado inmobiliario corporativo en España: expansión, sostenibilidad y calidad como claves del nuevo modelo

octubre 31, 2025

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El mercado de oficinas flexibles en España cerró el tercer trimestre de 2025 con un comportamiento sólido y generalizado, que confirma la transformación estructural que vive este segmento. Madrid y Barcelona lideran en volumen y precios, pero otras ciudades como Málaga, Valencia, Palma, Sevilla o Alicante consolidan su posición como polos emergentes dentro del nuevo mapa de ocupación corporativa.

Este mercado a nivel regional ha mantenido su tendencia alcista respecto al número de puestos transaccionados en la gran parte de estas zonas. Esta evolución confirma el creciente interés y la consolidación del modelo Flex entre las empresas, así como su potencial de expansión. La ocupación, por su parte, se ha visto disminuida en Alicante y Málaga, con motivo de las nuevas aperturas de centros en estas ciudades, lo que demuestra el plan de expansión de diversos operadores en mercados regionales.

En lo referente al mercado de oficinas de Madrid cerró el tercer trimestre de 2025 con un crecimiento muy significativo en materia de puestos transaccionados, superando significativamente las cifras marcadas en del segundo trimestre de este año y las del mismo periodo de 2024. De igual forma, según los datos analizados desde CBRE en este trimestre, la ocupación se ha incrementado al 85%, superando las cifras marcadas en trimestres anteriores e igualando el nivel de ocupación alcanzado en el cuarto trimestre del pasado año. Este crecimiento se mantiene incluso con la entrada de nuevos espacios al mercado.

La ocupación en Barcelona registra un ligero ajuste, con una caída de 3 puntos frente al trimestre anterior, aunque se mantiene 1 punto por encima del nivel de 2024. Las nuevas contrataciones de puestos Flex se reducen cerca de un 15%, pero la participación del Flex en el stock total de oficinas y la superficie alquilada han seguido creciendo, con más de 10.000 m² adicionales en un año. Este comportamiento confirma que, pese a la moderación en la demanda, el Flex consolida su papel como alternativa estable y estratégica en el mercado de oficinas.

Estos datos vienen a demostrar la capacidad de adaptación del mercado de oficinas a un entorno económico más exigente y a un cambio estructural en la forma en que las empresas utilizan sus espacios. Pese a la cautela inversora y a un contexto de financiación más selectiva, la capital mantiene un volumen de absorción sólido y confirma la tendencia hacia activos de mayor calidad, mejor ubicados y con un fuerte componente de sostenibilidad. Las operaciones más relevantes se han concentrado en edificios prime con certificaciones medioambientales y en ubicaciones estratégicas, lo que refleja el desplazamiento de la demanda hacia activos que no solo ofrecen superficie, sino también flexibilidad, eficiencia y capacidad de atraer y retener talento. Esta estrategia de ubicaciones core, ocupación más alta en edificios de calidad y preferencia por ubicaciones consolidadas sigue marcando el pulso del mercado y está reconfigurando la composición de la oferta y la demanda.

“Estamos viendo cómo la decisión de ocupación ya no es solo una cuestión de metros cuadrados, sino de calidad, sostenibilidad, flexibilidad y capacidad de generar valor para las compañías y sus empleados”. Esto hace que la oferta prime bien ubicada siga captando la mayor parte de la demanda, incluso en un contexto más selectivo”.

Salvador Aguilar, Head of Flex Office de CBRE.

Este fenómeno no es exclusivo de España. Según el informe CBRE European Flex Market Update 2025, las oficinas flexibles están ganando protagonismo en toda Europa y Madrid figura entre los mercados que, aunque han moderado el ritmo de expansión de operadores, mantienen un alto nivel de interés por parte de ocupantes. El porcentaje de espacio flexible en las carteras corporativas ha crecido de manera sostenida y los precios prime por escritorio en Madrid se han incrementado notablemente, lo que evidencia la sofisticación de la demanda y la consolidación de este modelo. A nivel continental, Londres seguido de lejos por París y Berlín lideran esta tendencia con soluciones cada vez más híbridas, en las que los espacios gestionados se posicionan como un formato intermedio entre los contratos tradicionales y el flex operativo. Madrid avanza en la misma dirección, reforzando su papel como mercado estratégico en el sur de Europa. La ocupación en Madrid se prevé que se mantenga estable en los próximos trimestres, apoyada en operaciones más selectivas y en una progresiva adaptación de los edificios a las nuevas formas de trabajar, donde la flexibilidad y la sostenibilidad serán determinantes.

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