Opinión | Intelligent Investment

Análisis y proyecciones del sector hotelero español

Analizamos los principales indicadores y perspectivas a corto y medio plazo del sector hotelero.

agosto 24, 2023

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El dinamismo del primer semestre apunta hacia un año récord

Los datos del primer semestre de 2023 confirman el buen pulso del sector hotelero que consolida su recuperación, dejando atrás el impacto que supuso el estallido de la pandemia. Las buenas cifras de actividad y el aumento de la rentabilidad han impulsado notablemente el atractivo inversor del sector que, con 1.390 millones de euros transaccionados, se ha situado como segundo sector con mayor inversión en lo que llevamos de año.

La relevancia que está ganando el sector hace fundamental un análisis de la evolución reciente de sus principales indicadores así como de las perspectivas de los mismos a corto y medio plazo.

Una primera mitad de año de máximos

De acuerdo con los datos de la Encuesta de Ocupación Hotelera publicada por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el sector turístico español ha recuperado los registros observados previamente a la pandemia. De hecho, a cierre de junio de 2023, el número de viajeros y pernoctaciones en España alcanzaron niveles récord, con 50,7 millones y 149,7 millones respectivamente. Las cifras de la primera mitad del año son muy similares a las registradas en 2019, con un incremento del 1,8% en el número de viajeros y del 0,2% en las pernoctaciones. El desglose entre visitantes nacionales y extranjeros muestra que son los primeros los que han liderado este crecimiento,  con un +3,6% respecto el mismo periodo del año anterior.

Gráfico 1: Número mensual de viajeros y pernoctaciones para los años 2019, 2022 y 2023.

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Fuente: CBRE Data Science a partir de los datos de INE

El menor crecimiento observado en las pernoctaciones con respecto al número de viajeros supone una reducción de la estancia media de los viajeros con respecto a 2019 (calculada como el cociente entre pernoctaciones y viajeros). Esta disminución se alinea con la tendencia observada de la estancia media en la última década (véase el análisis de estancia media elaborado al final del documento para información más detallada).

Además del buen tono de los indicadores de demanda, las cifras del primer semestre también nos muestran un comportamiento positivo de los indicadores monetarios. Así, el precio medio por habitación ocupada alcanzó un valor récord de 104 euros en este periodo, situándose un 8,5% por encima del nivel de 2022 (y un 21,7% por encima de los niveles de 2019). Sin duda, las tensiones inflacionistas del último año explicarían este notable incremento de los precios.

Gráfico 2: Valores de ADR y RevPar correspondiente al primer semestre.

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Fuente: CBRE Data Science a partir de los datos de INE

El aumento de las tarifas, junto con el buen comportamiento de la demanda durante la primera mitad del año, y su traducción en niveles elevados de ocupación, ha impulsado notablemente el ingreso medio por habitación disponible (RevPar). Esta métrica, que se calcula como el producto entre el precio por habitación disponible y el porcentaje de ocupación del sector, aumentó en un +16,4% en el primer semestre del año.

A pesar de la incertidumbre que ha rodeado el escenario macroeconómico en los últimos trimestres, los datos del sector hotelero confirman la recuperación del sector hotelero y establen las bases para alcanzar nuevos máximos.

Moderación en el avance de la demanda y los precios

Las proyecciones a corto y medio plazo se caracterizan por una ralentización en el ritmo de avance de los principales indicadores del sector. Esperamos que el endurecimiento de la financiación y las tensiones inflacionistas debiliten las pernoctaciones en hoteles, si bien de forma moderada, gracias al buen pulso que sigue mostrando el mercado laboral, tanto a nivel nacional como en los principales mercados.

Por el lado de la demanda, proyectamos que el número de viajeros cierre el año un 7% por encima de los niveles de 2022, hasta alcanzar la cifra récord de 109,8 millones de turistas (+1%) con respecto a 2019. Este incremento anual se explica, por un lado, por el impacto que todavía tuvo la variante Ómicron sobre el turismo durante los primeros meses de 2022 y por el otro, por la recuperación del turismo extranjero que, con un crecimiento del 11,2% anual, prevemos que alcance los niveles previos a la pandemia. De forma similar, el número de pernoctaciones registrará un aumento anual similar al de los viajeros (+7%) cerrando el año en niveles prácticamente iguales a los de 2019. De cara a 2024 y 2025 se esperan crecimientos más suaves tanto de los viajeros como de las pernoctaciones (del 1,4% y el 1%, respectivamente).

Gráfico 3: Histórico y proyecciones anuales del número de viajeros y pernoctaciones en España.

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Fuente: CBRE Data Science a partir de los datos de INE

En el caso del ADR, la disminución de las tensiones inflacionistas y la pérdida de poder adquisitivo real de las familias debería ralentizar su ritmo de crecimiento, del 8,5% anual en el primer semestre del año al 3,8% en la segunda mitad. Con todo, la tarifa media (ADR) para el conjunto del año acabará ascendiendo hasta los 111,15 euros por habitación, 5,3% más que en 2022. De cara a 2024 y 2025 esperamos subidas muy alineadas con la inflación de alrededor del 2% de media anual.

Por lo que respecta al RevPar, este también se verá afectado por el menor impulso de la demanda y de las tarifas en el segundo semestre. De todas formas, este se situará en los 76,9 euros por habitación disponible a cierre de año, lo que representa un incremento del 9% anual con respecto a la cifra de 2022. A medio plazo, esperamos que los incrementos se sitúen, de media, en el 2% anual, muy en línea con los incrementos previstos por el ADR, lo que nos indicaría una estabilización de la ocupación en los próximos años.

Dado que el RevPar se construye como el producto entre los indicadores de ADR y Ocupación, podemos mostrar cual es la contribución de cada indicador a la variación del RevPar. Cómo podemos ver, para 2024 y 2025 proyectamos que los incrementos en el RevPar van a venir casi en su totalidad explicados por los aumentos del ADR, ya que la ocupación prevemos que va a mantener un comportamiento muy plano en los próximos años, con incrementos del 0,2% de media anual. El caso de 2023, en cambio, es distinto. Así, del incremento del 9% del RevPar esperado para este año, más de un tercio (3,6 p.p.) vienen dados por el aumento de la ocupación.

Gráfico 4: (Izquierda): ADR, Ocupación y RevPar. (Derecha): Contribución porcentual de la Ocupación y del ADR a los incrementos del RevPar.

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Fuente: CBRE Data Science a partir de los datos de INE

ANÁLISIS DETALLADO DE LA ESTANCIA MEDIA

La estancia media, calculada como el cociente entre el número de pernoctaciones y el de viajeros, es un buen indicador para identificar cambios en los hábitos de los turistas. Tal y como muestra el gráfico 5, la estancia media presenta una tendencia decreciente en la última década, tanto en el caso de los viajeros nacionales como de los extranjeros, pasando de las 3,41 noches en 2013 a las 3,16 en 2019, que supone una reducción del 3%.

Gráfico 5: Estancia media anual de los viajeros. Datos desagregados por viajeros totales, nacionales y extranjeros.

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Los datos del segundo semestre de 2023 corresponden a valores proyectados
Fuente: CBRE Data Science a partir de los datos de INE


Este descenso de la estancia media anual puede venir explicado, principalmente, por dos factores: reducción sistemática de la estancia media en todos los meses del año y/o por cambios de estacionalidad en la llegada de los viajeros, ya que las estancias medias durante la temporada baja suelen ser menores.

Gráfico 6: Estancia media mensual para los años 2013, 2019 y 2023

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Los datos del segundo semestre de 2023 corresponden a valores proyectados
Fuente: CBRE Data Science a partir de los datos de INE


Hasta la fecha, la reducción en la estancia media observada se explica en su gran totalidad por el primero de los dos efectos indicados. En el gráfico 5 observamos que, desde 2013, la estancia media se ha reducido en todos los meses del año. Por su parte, la contribución correspondiente a cambios de estacionalidad en los viajeros ha sido mucho menor hasta la fecha.

De cara a los próximos años, esperamos que el rango de reducción de la estancia media quede muy limitado, manteniéndose estable alrededor de las 3,11 noches por viajero. Sin embargo, habrá que prestar atención a cambios de preferencias de los viajeros, tanto en la estacionalidad de las llegadas como en la distribución entre viajeros nacionales y extranjeros, ya que podrían repercutir en la evolución de la estancia media a medio plazo.

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