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Guía de inversión del mercado español

Manual del inmobiliario

diciembre 19, 2023 5 Consumo de tiempo Read

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En los últimos años, han aumentado significativamente las inversiones inmobiliarias transfronterizas en España, sobre todo procedentes de países latinoamericanos. Este aumento pone de manifiesto el creciente interés de los inversores por diversificar sus carteras y aprovechar el dinamismo del mercado inmobiliario español. 


A las empresas y los inversores de América Latina les atrae España por su sólido marco jurídico, su consolidado mercado inmobiliario y sus favorables condiciones regulatorias. Sin embargo, es fundamental que los inversores analicen detenidamente los aspectos jurídicos y fiscales cuando participan en transacciones inmobiliarias transfronterizas.

Para satisfacer esta necesidad, CBRE ha creado, en colaboración con el despacho Pérez Llorca, una Guía para Inversores. El objetivo de esta guía es proporcionar a nuestros clientes una valiosa ayuda para que sepan cuáles son los factores principales a tener en cuenta cuando se planteen invertir en España.

La actual coyuntura macroeconómica es manifiestamente compleja. El intenso endurecimiento de la política monetaria ha comenzado a lastrar la actividad económica y es probable que estas consecuencias solo sean el comienzo. Lo positivo es que la subida de los tipos de interés está atenuando las presiones inflacionistas subyacentes, aunque sigue reinando una gran incertidumbre. Pese a la ralentización prevista de la economía española para los próximos trimestres, prevemos que crezca más que muchos de sus homólogos europeos en los próximos años. 

Perspectiva del mercado de inversión


El primer semestre del año se ha distinguido por un mayor dinamismo de la economía española del que se preveía. La resiliencia del mercado laboral y el buen ritmo del turismo han impulsado este crecimiento económico, al que también ha contribuido la ligera reducción de las presiones inflacionistas. Sin embargo, debido a las importantes subidas de los tipos de interés, nuestra previsión es que la economía se ralentice en lo que queda de año. 

En cuanto a la inversión inmobiliaria, el mercado cerró el primer semestre con una inversión de 5.194 millones de euros (un 59% corresponde al primer trimestre), lo que supone una caída del 46% en comparación con la cifra récord de 9.710 mil millones de euros del mismo período del año anterior. 

Las nuevas previsiones de CBRE apuntan a unas perspectivas más alentadoras para el segundo semestre de 2023, con un ajuste de entre el 30% y el 40% respecto a 2022. La rentabilidad prime experimentó, en mayor o menor medida, incrementos directos en todos los segmentos (25 y 30 puntos básicos), aunque se ha frenado el ritmo de incremento y es inferior al de 2022.

Inmuebles residenciales


Tras un año récord en 2022 para el mercado de la vivienda (BTS), nuestras previsiones apuntaban a una reducción de las transacciones y una ralentización del crecimiento de los precios en 2023 como consecuencia de la subida de los tipos de interés. Sin embargo, el mercado residencial ha obtenido mejores resultados de lo previsto en el primer semestre de 2023. Las necesidades de los compradores están cambiando y deben ajustarse a esta nueva realidad, y son decisivas a la hora de comprar una vivienda: superficies más amplias, espacios más flexibles, zonas comunes, terrazas, eficiencia energética y mayor calidad.

Según la brújula inmobiliaria de CBRE, en 2023, la vivienda entrará en una fase de ralentización marcada por un descenso de las transacciones frente a una moderación del crecimiento de los precios, con grandes diferencias entre las distintas provincias debido a los factores demográficos y macroeconómicos. No obstante, esta fase de ralentización tendrá una duración muy limitada, en especial en lo que respecta al mercado de vivienda nueva, que seguirá mostrando un gran dinamismo.

Living

El sector de Living está en auge porque el ciclo vital de las personas ha cambiado, evolucionando de una forma muy lineal en el pasado a un modelo de vida circular, en el que tres megatendencias impulsarán el dinamismo del sector: el envejecimiento de la población, la pluralidad y la movilidad. Todos estos activos tienen en común un desequilibrio entre la oferta y la demanda, tanto en términos reales como potenciales. 

En este contexto, el sector de Living fue líder en inversión inmobiliaria en España durante 2022, al concentrar el 25% del volumen total de transacciones, con 4.387 millones de euros. En el primer semestre de 2023, el sector de Living repitió como primer asset class en España, rozando los 1.629 millones de euros y representando el 31% del importe total de las transacciones

Mercado logístico

Los principales mercados logísticos españoles se encuentran repartidos en torno a dos ejes principales: Madrid y Barcelona.

Madrid es el mayor mercado logístico de España, con un stock total que rondaba los 14 millones de m2 en el segundo trimestre de 2023. Funciona como centro de gravedad para toda la península ibérica por su céntrica posición geográfica y por el hecho de que España cuenta con un sistema radial de carreteras. La mayoría de los inmuebles logísticos se concentran en el sur de la ciudad y a lo largo del eje de la A2.

Barcelona es un centro logístico muy importante, no solo para España sino también para los países del suroeste de Europa. Es el segundo eje logístico de España, con un stock total de casi 11 millones de m2 en el segundo trimestre de 2023.

High Street

El stock total de High Street en Madrid es de 428.000 m2 y la tasa de disponibilidad a finales de septiembre era relativamente baja, tan solo el 5,0% de los locales están disponibles.

Las rentas prime descendieron aproximadamente un 10% tras el COVID y se han mantenido estables hasta la fecha. La renta prime de Madrid es la más alta de España.
En términos de actividad, las marcas de moda, accesorios y comercios especializados lideran las nuevas aperturas en Madrid en 2023, con un importante aumento también del sector de la restauración.

El stock total de High Street en Barcelona alcanza los 354.000 m2 y la tasa de disponibilidad es ligeramente superior a la de Madrid, del 6,3%, aunque ha disminuido 1,4 puntos porcentuales desde el cuarto trimestre de 2022.

Las rentas prime experimentaron un descenso importante en 2020 y se han mantenido estables hasta la fecha. Sin embargo, algunas calles están registrando mejores resultados en los últimos meses de 2022 y han subido ligeramente las rentas prime, como Paseo de Gracia y Rambla Catalunya.

La moda es el sector preponderante en las principales calles de Barcelona, con un sector del lujo muy consolidado en Paseo de Gracia. En Barcelona, especialmente en Diagonal, también tiene una importante presencia el segmento de menaje del hogar.

Centros y parques comerciales

Las ventas en centros comerciales siguen registrando cifras muy positivas, dado que ya son un 4% superiores a las del primer semestre de 2019. La afluencia, sin embargo, sigue por debajo de los niveles pre-pandemia, a pesar de ir recuperándose poco a poco. Esta lenta recuperación está estrechamente vinculada al desempeño de algunos de los operadores de ocio, por ejemplo los cines.

La mayoría de las actividades, a excepción del ocio y la electrónica, han recuperado sus niveles de ventas pre-covid. Los mejores resultados con respecto a 2019 se han registrado en hogar y muebles, deportes y alimentación.

La demanda en centros comerciales es muy activa y en 2023 hemos visto como las marcas han puesto en marcha importantes planes de expansión. Esta frenética actividad en el ámbito de los alquileres ha provocado un aumento del 39% en la ocupación en comparación con el primer semestre de 2019 y superior al 50% si lo comparamos con el mismo periodo de 2022.

Mercados de oficinas

Madrid
La ocupación bruta de oficinas en el primer semestre de 2023 ha descendido un 15% en comparación con el mismo período de 2022, un 10% menos que la media de los últimos 5 años. Existe una alta demanda de CBD, ya que en el primer semestre del año se arrendaron 100.000 m2. Según las expectativas, en 2023, alrededor del 60% de la ocupación total estará dentro de la M-30, lo que supone el mayor porcentaje registrado desde el año 2000.

El sector más activo durante el primer semestre de 2023 ha sido el de servicios empresariales. Dentro de este grupo, se incluye el subsector de espacios flex, con operadores que alquilan espacios de oficinas y representan el 1,8% del stock total de oficinas (por debajo de la media europea). Le sigue el sector tecnológico con un porcentaje del 21%. En tercera posición se sitúa el sector educativo, pues universidades y escuelas de negocios españolas también utilizan espacios de oficinas, sobre todo en lugares céntricos con buen acceso al transporte público.   

Barcelona
La ocupación bruta de oficinas ha pasado de una media anual de 265.000 m2 durante el período 2007-2015 a 365.000 m2 en 2016-2021. En 2020, las cifras de Barcelona experimentaron un descenso interanual del 60% y, en 2021 y 2022, registraron un aumento del 90% con respecto a 2020. El primer semestre de 2023 está mostrando niveles más bajos de actividad de ocupación y se ha producido un descenso interanual del 37%, debido principalmente a la falta de espacios de gran tamaño, aunque recientemente se ha reactivado este tipo de demanda.

En los últimos años, en Barcelona ha habido una gran influencia de las empresas tecnológicas internacionales, así como de los operadores flex (este tipo de oferta ya representa más del 3% del stock total de oficinas). Las empresas tecnológicas han liderado las operaciones más importantes en los últimos años, y la actual incertidumbre y precaución por su parte guardan relación con los niveles actuales de ocupación.

Hoteles

El turismo en España bate récords y alcanza los 50 millones de visitantes en el primer semestre de 2023, superando las cifras de 2019. No obstante, se trata de un turismo diferente, con nuevas demandas y la necesidad de una oferta diferenciada, motivo por el cual el gasto diario medio es un 5,1% más alto que el de hace un año (185 €), pero la duración de los viajes turísticos es algo menor, con una media de 6,4 días. 

Los resultados de explotación del sector hotelero durante los meses de enero a junio mostraron niveles superiores a los registrados hace un año y a las cifras pre-pandemia. En concreto, el ADR (precio medio por habitación ocupada) se situó en 102,48 €s (+10% vs 1S 2022) y el RevPAR (ingreso medio por habitación disponible) alcanzó los 65,66 € (+22% vs 1S 2022). 

Si quieres saber más sobre el mercado español y su marco jurídico descarga nuestra guía de inversión completa aquí:



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