La ventana de oportunidad para las empresas logísticas europeas se estrecha: las decisiones que marcarán el futuro antes de 2027

Más de la mitad de las grandes empresas logísticas europeas prevé expandir su red durante los próximos tres años. Sin embargo, la disponibilidad de ubicaciones estratégicas, energía y activos adecuados será determinante para convertir esos planes en realidad.

Tras varios años marcados por la prudencia y la optimización de las instalaciones existentes, las principales empresas logísticas europeas vuelven a plantearse la expansión de sus redes. Más de la mitad de los mayores usuarios de almacenes prevé ampliar su huella logística durante los próximos tres años, una tendencia que no se observaba desde 2023. Los operadores de paquetería, transporte urgente y proveedores logísticos lideran esta recuperación, seguidos por los retailers online.

Sin embargo, el contexto al que se enfrentan es cada vez más complejo. La disponibilidad de ubicaciones estratégicas, la capacidad eléctrica necesaria para nuevas operaciones, la mano de obra especializada y el acceso a activos modernos y eficientes se están convirtiendo en factores críticos que pueden condicionar la ejecución de los planes de crecimiento.

Cuando el mercado evoluciona más rápido que la planificación

Uno de los principales retos identificados por CBRE es la diferencia entre la velocidad a la que evolucionan las condiciones de mercado y los tiempos necesarios para tomar decisiones inmobiliarias.

La revisión de una red logística, la selección de ubicaciones y la aprobación de nuevas inversiones pueden requerir entre 12 y 18 meses. En ese tiempo, las condiciones de oferta, demanda o disponibilidad energética pueden haber cambiado significativamente, reduciendo las alternativas disponibles o incrementando los costes asociados a la operación.

Por ello, la flexibilidad se está convirtiendo en un elemento estratégico. Muchas compañías están incorporando contratos más adaptables, cláusulas de salida o combinando activos en propiedad y alquiler para responder con mayor agilidad a los cambios del mercado.

La obsolescencia de los activos, un reto cada vez más urgente

Además de la planificación de nuevas ubicaciones, las empresas deben analizar el estado de sus instalaciones actuales. El estudio revela que el 17% de la superficie logística actualmente ocupada en Europa corre riesgo de quedar obsoleta antes de 2030.

Se trata de activos que, aun siendo operativos, presentan limitaciones para incorporar automatización, cumplir con exigencias energéticas cada vez más estrictas o disponer de la capacidad eléctrica necesaria para soportar nuevas tecnologías y procesos.

Según el informe, cada año cerca de 12 millones de metros cuadrados de superficie logística requieren inversiones significativas o su sustitución, mientras que aproximadamente 68 millones de metros cuadrados todavía deberán ser objeto de actuación antes de 2030.

La decisión ya no consiste únicamente en determinar si es necesario actuar, sino en identificar la mejor estrategia para cada activo: acometer mejoras, negociar actualizaciones con la propiedad, consolidar operaciones en ubicaciones más eficientes o plantear una reubicación antes de que las opciones disponibles en el mercado se reduzcan.

La energía pasa a ser un factor decisivo

La disponibilidad eléctrica se ha convertido en uno de los cambios más relevantes en los criterios de selección de espacios logísticos. Mientras que hace apenas unos años era un aspecto secundario, hoy cerca de la mitad de los grandes usuarios de almacenes la sitúa entre sus principales prioridades.

La creciente automatización, los sistemas avanzados de preparación de pedidos, la electrificación de las flotas y el desarrollo de instalaciones con temperatura controlada están elevando significativamente las necesidades energéticas del sector.

En algunos mercados europeos ya existen restricciones relacionadas con la capacidad de la red eléctrica y largos plazos para nuevas conexiones o ampliaciones, lo que está condicionando tanto el desarrollo de nueva oferta como las decisiones de implantación de las empresas.

En este contexto, las compañías deben incorporar la disponibilidad de energía a sus análisis de localización desde las primeras fases del proceso, evaluando no solo las necesidades actuales, sino también las previstas para los próximos cinco años.

Una oportunidad que no permanecerá abierta indefinidamente

A pesar de estos desafíos, el mercado continúa ofreciendo condiciones favorables para las empresas. Según el informe, los propietarios siguen mostrando capacidad de negociación en numerosos mercados europeos y continúan disponibles incentivos como periodos de carencia o contribuciones a inversiones de mejora e innovación.

Además, los costes inmobiliarios representan actualmente entre el 8% y el 9% de los costes operativos totales de una instalación logística, mientras que el transporte de entrada y salida puede concentrar entre el 40% y el 70% del gasto operativo. Esto refuerza la importancia de integrar las decisiones inmobiliarias dentro de la estrategia global de la cadena de suministro.

No obstante, este escenario podría cambiar a medio plazo. La construcción de nuevos activos logísticos en Europa se ha reducido a menos de la mitad de los niveles registrados en 2022, mientras que la demanda vuelve a crecer de forma gradual. La combinación de menor oferta futura y recuperación de la actividad podría provocar un endurecimiento de las condiciones de mercado durante los próximos años.

Las previsiones de CBRE indican que el equilibrio actual, favorable para las empresas usuarias de espacio logístico, podría mantenerse durante 2026 y 2027, antes de desplazarse progresivamente hacia los propietarios a partir de 2028.

Preparar hoy la red logística del mañana

La disponibilidad de talento, el acceso a energía y la necesidad de modernizar parte del parque logístico europeo están redefiniendo las estrategias inmobiliarias de las empresas.

Para las compañías, el reto consiste en evaluar si sus redes actuales siguen siendo adecuadas para responder a las exigencias futuras y actuar antes de que las restricciones del mercado limiten las opciones disponibles.

En un entorno cada vez más competitivo, las decisiones que se adopten durante los próximos dos años serán clave para garantizar la eficiencia operativa, la flexibilidad y el crecimiento a largo plazo de las cadenas de suministro.