Se duplican los cambios de usos en 2024

La reconversión de edificios confirma su tendencia al alza en 2024 y se sitúa en el foco de inversores y propietarios para alcanzar todo el potencial de los activos. A través de la iniciativa Multistrategy, focalizada en la transformación y cambio de uso de edificios para aprovechar todo su potencial, CBRE identifica en su último informe de mercado casi 70 cambios de usos a nivel nacional en 2024, el doble que en 2023.

En términos de superficie, esto se traduce en más de 390.000 m2 que han iniciado un proceso de transformación en 2024. El cuarto trimestre del año, con más de 20 reconversiones identificadas, fue el período que concentró una mayor actividad. Madrid concentró el 60% de los cambios, aunque ganan protagonismo las ubicaciones secundarias, donde solo uno de cada cuatro cambios de usos tiene como uso original las oficinas.

De los casos identificados por CBRE, más de la mitad han conllevado una transacción inmobiliaria -suponiendo un cambio de manos de la propiedad-. Según datos de la consultora, en todo 2024 se han invertido aproximadamente 900 millones en la compra de activos que se van a transformar con un cambio de uso (frente a los 330 millones invertidos en 2023). Del volumen transaccionado en 2024, destaca el peso de las operaciones de menos de 20 millones de euros, que suponen el 75% del total de la inversión en compra de activos para cambio de uso. La mitad de los edificios transaccionados tienen menos de 3.500 m2 de superficie.  

Los cambios de uso se están viendo impulsados por la alta demanda turística y residencial. Del total de cambios identificados, el 80% de las reconversiones tienen como uso final Living y Hoteles. En concreto, el sector Living con el 45% (incluyendo transformaciones a todos sus subproductos BTS, BTR, PBSA, Flex Living y Senior Living) es el gran protagonista y destacan principalmente los casos de promociones para la compraventa-BTS y edificios para convertir en Flex Living. En segundo lugar, se encuentra el sector Hotelero representando el 35% el total y destacando las transformaciones a producto de lujo. Del análisis de CBRE se desprende que casi el 60% de las reconversiones identificadas en 2024 tienen como uso inicial el sector de oficinas.

María Mayoral, Head de Multistrategy y Senior Director de Investment Properties de CBRE, destaca que “existe un gran interés tanto de inversores en la búsqueda de oportunidades de mercado como de propietarios que quieren transformar sus activos para mejorar su performance en el mercado. Un interés que no solo se está dando en Madrid y que estamos viendo en otras capitales. Desde CBRE acompañamos desde el análisis urbanístico, arquitectónico y financiero hasta la ejecución del proyecto para el potencial cambio de uso”. Según CBRE, dar una segunda vida a los edificios se convierte en una de las grandes tendencias en el sector inmobiliario, acelerada actualmente por la alta demanda turística y residencial. Si bien es necesario el impulso de las Administraciones Públicas en la flexibilización de los usos.

Algunos ejemplos de transacciones inmobiliarias que implican un cambio de uso, en las que CBRE ha actuado como asesor, son la venta de un edificio de oficinas ubicado en Castellana 186 para transformar a Flex Living o la venta de Zurich Seguros a Besant Capital de su edificio en la calle Alcalá, 44 (Madrid). En 2024, CBRE ha analizado más de 120 activos para su potencial cambio de uso y en la actualidad está analizando más de 500.000 m2 de superficie en Madrid, acompañando a propietarios e inversores en esta transformación.

Madrid concentra el 60% de los cambios aunque ganan protagonismo las ubicaciones secundarias

De las transformaciones de usos llevadas a cabo en 2024, Madrid continúa siendo la principal ubicación concentrando cerca del 60% de los casos, si bien en 2023 acaparó el 74% de las reconversiones. En la capital el 83% tienen como uso original el sector oficinas. Según los datos de CBRE, destacan la actividad de reconversión en el distrito Centro, que concentra el 33% del total, y en Chamberí, con el 20% de los cambios. En total, dentro de la M-30 se concentran más del 83% de los casos. Es precisamente en el centro de la ciudad donde se concentra la mayor demanda, unido a una mayor flexibilidad normativa, aunque la periferia presenta una oportunidad para llevar a cabo cambios de usos que permitan activar zonas que estén perdiendo dinamismo. Como operación destacada se encuentra la compra del edificio María de Molina 50 en Madrid para convertirlo en pisos de lujo y residencia de estudiantes por más de 200 millones de euros.

Del análisis de CBRE se desprende que otras ubicaciones fuera de la capital están ganando protagonismo. Mientras que en 2023 las ubicaciones secundarias representaban el 26%, en 2024 han supuesto el 40% de los cambios identificados. Por detrás de Madrid, con el 60% de los cambios, se encuentran otras ciudades como Barcelona (7%) y Málaga (7%), aunque también se registran reconversiones en ciudades como Sevilla, Alicante, Huelva, Bilbao o Zaragoza. Mientras en Madrid la gran parte de los cambios parten de uso inicial oficinas, en las ubicaciones secundarias solo uno de cada cuatro cambios de usos tienen como uso original las oficinas.

En torno a 800.000 m2 de oficinas se han transformado en la última década

Desde 2015, CBRE ha identificado más de 240 cambios de uso realizados, con un considerable repunte a partir de 2019, momento que supone el despegue de las reconversiones en España. El 79% se localizan en Madrid y Barcelona y cerca del 80% han tenido como uso final Living (54%), donde destaca la reconversión a vivienda en compraventa, y Hoteles (25%). En superficie, en estos diez años en torno a 430.000 m2 han cambiado de Oficinas a Living y más de 200.000 m2 de Oficinas a Hoteles.

Siempre y cuando se den los requisitos normativos, además de arquitectónicos, CBRE ve una  oportunidad de reconversión a otros usos en aquellos edificios más obsoletos y con elevadas tasas de disponibilidad, las cuales varían considerablemente entre el centro y la periferia de las ciudades y según el tipo de edificios. Tomando como referencia Madrid, la disponibilidad media de oficinas en 2024 se sitúa en el 11%, 70 puntos básicos menos que en 2023, y se espera que siga disminuyendo en 2025. CBD presenta la tasa más baja (3,6%), cercana a sus mínimos históricos. El análisis de CBRE revela que en Madrid existen en torno a 300 edificios de oficinas calificados con “Grado C”, de baja calidad y obsoletos. Suman un total de casi 1,5 millones de metros cuadrados repartidos por todos los submercados de Madrid y área de influencia.