Las valoraciones de los activos se recuperan en 2024

El cierre de 2024 confirma el cambio de tendencia en las valoraciones de los activos inmobiliarios después de las fuertes correcciones a la baja desde la segunda mitad de 2022 por la inestabilidad del entorno macro y la tendencia alcista de los tipos de interés. El momento actual es de interés inversor y liquidez y el ejercicio ha evolucionado a una situación de normalización y estabilidad de los mercados.

Mientras en el primer semestre se inició este cambio de tendencia con una estabilización en los capital values respecto a los ajustes negativos de ejercicios anteriores, el segundo semestre ha supuesto un punto de inflexión para la generalidad de las tipologías de activos. Así se desprende del informe Tendencias CBRE en Valoraciones, elaborado por el área de Valuation & Advisory Services de la compañía, que analiza la valoración y previsión sobre el rango de dispersión del valor tanto de sectores patrimonialistas tradicionales, como de activos operacionales o alternativos.

De enero a diciembre, la evolución ha sido positiva para la mayoría de los sectores, destacando los avances en las valoraciones de los activos hoteleros, suelo residencial, residencias de estudiantes o senior living. Por su parte, los activos de oficinas, a pesar de ajustar su valor en los últimos doce meses, moderan la tendencia a la baja experimentada desde la segunda mitad de 2022.

Para Fernando Fuente, presidente de CBRE Valuation & Advisory Services (VAS) en España, “las valoraciones que hemos realizado desde CBRE confirman que dejamos atrás la tendencia iniciada en la segunda mitad de 2022 y que continuó a lo largo de 2023 con importantes correcciones a la baja. La segunda mitad del año ha supuesto un punto de inflexión en el comportamiento de las valoraciones para todos los productos. Destacan la mejora de los segmentos del commercial real estate -oficinas, retail e industrial  y logístico- mientras que el sector living, en sus diferentes segmentos que abarcan todo el ciclo de vida, mantiene su resiliencia. De cara a cierre de ejercicio, proyectamos un mensaje de optimismo y crecimiento en los valores que será en tendencia estable ascendente en 2025. Vemos una mayor penetración e interés en los mercados por los nuevos segmentos alternativos como Agribusiness, Data Centers y Leisure”.

Los activos hoteleros y el suelo residencial lideran las revalorizaciones en 2024

Los activos del sector hotelero se revalorizan de media un +8,38% en 2024. El segmento vacacional incrementa su valor un +8,5% y el urbano un +8,25%. El sector hotelero se ha caracterizado por su buen comportamiento desde la pandemia de la mano de los buenos fundamentales turísticos, liderando la inversión inmobiliaria en 2023 y siendo el segundo sector por volumen de inversión en 2024, según datos hasta septiembre. Desde el segundo semestre de 2022, el sector se ha revalorizado de media un +4,22%.

La evolución del mercado del suelo residencial ha sido positiva también desde la segunda mitas de 2022. Concretamente, en 2024 las valoraciones crecen en las diferentes ubicaciones analizadas por CBRE: Madrid (+6,5%), Barcelona (+5,5%), Costa del Sol (+9%), Arco Cantábrico (+4,5%) y Levante (+3%). Cabe destacar la evolución del suelo residencial en la Costa del Sol, con una ganancia en valor en los últimos 30 meses del 18% debido principalmente a la alta demanda sostenida por inversor de perfil extranjero para desarrollos tipo residencial de lujo o “branded residences”.

Atendiendo a los sectores alternativos, los activos de residencias de estudiantes van a cerrar 2024 con un incremento de valor de un +6,8%, después de mantenerse estables las valoraciones en los últimos 30 meses, mientras que el segmento de residencias de tercera edad ajusta al alza las valoraciones en un +2,4%. Los fundamentales de demanda soportan el crecimiento de ambos segmentos ante una oferta insuficiente y obsoleta para ambos productos.

Por el lado del Residencial en Rentabilidad (PRS), el análisis de CBRE muestra un comportamiento positivo de las valoraciones de los activos ubicados en Madrid en 2024, con un avance del +2,91%. Desde el segundo semestre de 2022, el ajuste ha sido mínimo (-2,1%).

Estabilización para los sectores logístico y retail

Por su parte, el sector Logístico ha tenido un comportamiento estable en 2024 (+0.25%), con ligeras mejorías en el segundo semestre, incluyendo las ciudades de Madrid, Barcelona, Valencia y Zaragoza. Desde el segundo semestre de 2022, el sector logístico corrige su valor un -15,23%.

En cuanto al sector retail, CBRE destaca la estabilización en la caídas de los valores que venían registrando desde 2022. Los Centros Comerciales y Parques de Medianas incrementan sus valoraciones un +1,08%, después de corregir un -10,83% desde la segunda mitad de 2022. Este ajuste llega hasta el -23% en el acumulado desde 2018. Por su parte, las valoraciones de los activos de High Street han tenido una tendencia ascendente en 2024, llegando a revalorizarse un +1,69% para el conjunto del año. Desde la segunda parte de 2022, la corrección en valor ha sido del -9,89%. Destaca el apetito inversor por el sector retail, que se sitúa en tercera posición este año por volumen de inversión. Además, los indicadores de performance de los centros comerciales, que ya fueron positivos en 2023, siguen avanzando.

Las oficinas moderan las correcciones con evidente divergencia entre secundario periférico y prime

El segmento de Oficinas, con una evidente polarización, es el que más se ha visto afectado por la caída de las valoraciones y cerrará el año con un ajuste del -6,84%, si bien la tendencia es de moderación de las correcciones después de los fuertes ajustes de meses anteriores. El segmento que más sufre es el secundario periférico, tanto en Madrid como en Barcelona, con una corrección este año del -10,94%, seguido del central secundario (-7,98%). La elevada polarización en el sector se observa en la pequeña corrección que han tenido los activos en localizaciones prime (-1,6%). De hecho, en el segundo semestre el comportamiento ha sido positivo (+1,8%) en este segmento. Atendiendo a la evolución desde el segundo semestre de 2022, se observa una caída media del valor en el sector del -24,92%, que en el caso de la ubicación “secundario periférico” llega hasta el -33,99%. en 2024 la contratación de oficinas ha ganado fuerza superando a cierre de tercer trimestre la contratación de todo el 2023.