Las reconversiones de edificios crecen un 60%

La reconversión de edificios a otros usos sigue al alza y coge impulso en 2024, según datos de CBRE, primera firma internacional de consultoría y servicios inmobiliarios. A través de la iniciativa Multistrategy, focalizada en la transformación y cambio de uso de edificios para aprovechar todo su potencial, CBRE ha identificado 46 cambios de usos a nivel nacional en los nueve primeros meses del año, por encima de los casi 30 del mismo periodo de 2023, lo que supone un aumento del 60%. En términos de superficie, esto se traduce en más de 240.000 m2 que han iniciado un proceso de transformación este año.

Los cambios de usos se están viendo impulsados en la actualidad por la alta demanda turística y residencial. Del total de cambios identificados, el 85% de las reconversiones tienen como uso final Hoteles y Living. En concreto, el sector Hoteles es el gran protagonista representando casi la mitad del total y destacando las transformaciones a producto de lujo. En segundo lugar se encuentra el sector Living con el 38% (incluyendo transformaciones a todos sus subproductos BTS, BTR, PBSA, Flex Living y Senior Living), donde destacan principalmente los casos de promociones para la compraventa-BTS y edificios para convertir en Flex Living.

Del análisis de CBRE se desprende que el 57% de las reconversiones identificadas hasta septiembre tienen como uso inicial el sector de oficinas.

De los casos identificados por CBRE, 25 han conllevado una transacción inmobiliaria -suponiendo un cambio de manos de la propiedad-. Según datos de la consultora, solo de enero a septiembre se han invertido aproximadamente 520 millones en la compra de activos que se van a transformar con un cambio de uso frente a los 330 millones invertidos aproximadamente en el mismo periodo de 2023. Madrid concentra más del 60% de estas transacciones y el 52% tienen como uso original el sector oficinas. Como operación destacada es la compra del edificio María de Molina 50 en Madrid para convertirlo en pisos de lujo y residencia de estudiantes por más de 200 millones de euros.

Algunos ejemplos de transacciones inmobiliarias que implican un cambio de uso, en las que CBRE ha actuado como asesor, son la venta de un edificio de oficinas ubicado en Castellana 186 para transformar a Flex Living o la venta de Zurich Seguros a Besant Capital de su edificio en la calle Alcalá, 44 (Madrid). En la actualidad, CBRE está analizando más de 500.000 m2 de superficie en Madrid para su potencial cambio de uso, acompañando a propietarios e inversores en esta transformación.

María Mayoral, Head de Multistrategy y Senior Director de Investment Properties de CBRE, destaca que “dar una segunda vida a los edificios se convierte en una de las grandes tendencias en el sector inmobiliario, acelerada actualmente por la alta demanda turística y residencial, con el objetivo de alcanzar todo el potencial de los activos, dar respuesta a nuevas tendencias sociodemográficas y generar valor a partir de una gestión mucho más activa y profesional. Desde CBRE, estamos acompañando tanto a inversores en la búsqueda de oportunidades de mercado como a propietarios que quieren dar una segunda vida a sus activos para maximizar su potencial y rentabilidad, asesorando desde el análisis urbanístico, arquitectónico y financiero hasta la ejecución del proyecto para el potencial cambio de uso”.

Según CBRE, se trata de una tendencia creciente que puede contribuir a resolver algunas problemáticas actuales como la falta de suelo, la escasez de oferta residencial o la necesidad de un parque inmobiliario más sostenible y eficiente pero que necesitará del impulso de las Administraciones Públicas en la flexibilización de los usos. Un ejemplo es la iniciativa del Ayuntamiento de Madrid mediante la cual se permitirá edificar hasta 20.000 pisos protegidos de alquiler en suelo destinado a oficinas.

Los cambios de usos cogen impulso en las ubicaciones secundarias

De las transformaciones de usos llevadas a cabo hasta septiembre, Madrid continúa siendo la principal ubicación concentrando el 60% de los casos, si bien en el mismo periodo del año pasado acaparó el 72% de las reconversiones. Según los datos de CBRE, destacan la actividad de reconversión en el distrito Centro, que concentra el 36% del total, y en Chamberí, con el 18% de los cambios. En total, dentro de la M-30 se concentran más del 85% de los casos. Es precisamente en el centro de la ciudad donde se concentra la mayor demanda, unido a una mayor flexibilidad normativa, aunque la periferia presenta una oportunidad para llevar a cabo cambios de usos que permitan activar zonas que estén perdiendo dinamismo.

Por detrás de Madrid se encuentran otras ciudades como Barcelona (7%) y Málaga (4%), aunque también registran reconversiones ciudades como Sevilla, Huelva, Bilbao o Zaragoza. Del análisis de CBRE se desprende que otras ubicaciones más allá de Madrid están ganando protagonismo. Mientras que en los nueve primeros meses de 2023 las ubicaciones secundarias representaban el 28%, en el mismo periodo de 2024 ya concentran casi el 40% de los cambios identificados.

En torno a 600.000 m2 de oficinas se han transformado en la última década

Desde 2014, CBRE ha identificado cerca de 230 cambios de uso realizados, con un considerable repunte a partir de 2019, momento que supone el despegue de las reconversiones en España. Más del 80% se localizan en Madrid y Barcelona y cerca del 80% han tenido como uso final Living (53%), donde destaca la reconversión a vivienda en compraventa, y Hoteles (28%). En superficie, en estos diez años en torno a 380.000 m2 han cambiado de Oficinas a Living y más de 220.000 m2 de Oficinas a Hoteles.

Siempre y cuando se den los requisitos normativos, además de arquitectónicos, CBRE ve una  oportunidad de reconversión a otros usos en aquellos edificios más obsoletos y con elevadas tasas de disponibilidad, las cuales varían considerablemente entre el centro y la periferia de las ciudades y según el tipo de edificios. Tomando como referencia Madrid, la disponibilidad media se sitúa en el 11,2% mientras que en los edificios de mayor calidad (Grado A) apenas hay disponibilidad, situándose en el 2,8%. En aquellos edificios de Grado A en CBD la tasa de disponibilidad es aún menor (1,4%). El análisis de la consultora revela que en Madrid existen en torno a 300 edificios de oficinas calificados con “Grado C”, de baja calidad y obsoletos. Suman un total de casi 1,5 millones de metros cuadrados repartidos por todos los submercados de Madrid y área de influencia.