Financiación inmobiliaria 2026: liquidez elevada y costes al alza

El mercado de financiación inmobiliaria en España afronta 2026 en un contexto de liquidez elevada y competencia creciente entre financiadores, aunque con costes de deuda al alza como consecuencia de la incertidumbre geopolítica y la reconfiguración de la curva de tipos. Así se desprende del “Tendencias CBRE en Financiación 2026”. 

Según CBRE, el mercado de deuda inmobiliaria mantiene una profunda capacidad de financiación, impulsada por un volumen récord de capital disponible y por el creciente número de entidades activas en Iberia, entre bancos, aseguradoras y fondos de deuda. Este contexto refuerza la posición de España como mercado prioritario para los financiadores, con especial foco en Madrid y Barcelona como principales polos de atracción de capital. 

CBRE anticipa un ejercicio de mayor disciplina financiera, alta competencia bancaria y oportunidades selectivas, en el que la anticipación, la estructuración adecuada de la deuda y la solidez de los fundamentales marcarán la diferencia en el acceso a financiación.

“España se configura como destino preferente para el capital, respaldado por los sólidos fundamentales. La liquidez sigue siendo sólida y la competencia entre entidades es intensa, pero el entorno actual exige una mayor sofisticación en la gestión de la deuda. La estabilización del Euríbor convive con una presión al alza en los swaps y en los costes totales de financiación, por lo que anticipar movimientos de la curva y estructurar adecuadamente la deuda será clave para aprovechar las oportunidades que ofrece 2026”.

Nacho Meylán, Head of Debt & Structured Finance en CBRE

Mayor competencia bancaria y foco en activos core

CBRE constata una creciente presión competitiva entre prestamistas en el mercado español, en línea con la tendencia observada a nivel europeo. Esta dinámica se está traduciendo en reducciones adicionales de márgenes en préstamos senior prime, así como en estructuras de financiación más flexibles, especialmente en activos bien ubicados y con sponsors de primer nivel. 

Según la European Lender Intentions Survey 2025 de CBRE, el apetito de los financiadores a nivel europeo continúa concentrándose en multifamily e industrial y logístico, considerados los segmentos más resilientes y con mayor visibilidad de flujos de caja, una tendencia que se prevé que se mantenga a lo largo de 2026. Paralelamente, la encuesta muestra una mejora gradual del sentimiento hacia el sector oficinas, especialmente en el caso de activos prime bien localizados, tras el ajuste de precios y la progresiva estabilización del mercado ocupacional. Este mayor optimismo se extiende también a otros segmentos como hoteles y PBSA, principalmente cuando se trata de activos prime o bien posicionados en mercados líquidos y consolidados como Madrid y Barcelona. Nuevas estrategias de inversión como el flex living o la privatización (la venta retail de viviendas en edificios residenciales alquilados) serán dos de los grandes protagonistas en los que la mayoría de los financiadores van a poner el foco.

En términos de actividad, la refinanciación seguirá siendo una fuente clave de demanda, si bien CBRE anticipa que en 2026 aumentará el peso relativo de las operaciones de adquisición de activos, en un escenario similar al de 2025, en un contexto inversor más constructivo. En cuanto a la estructura y tamaño de las operaciones, el mercado presenta una amplia cobertura por parte de los distintos perfiles de prestamistas. La banca se mantiene activa en tickets de menor tamaño, mientras que los fondos de deuda concentran su actividad en operaciones a partir de los 30–40 millones de euros.

Tipos, bonos y swaps: subidas a corto plazo y presión en el largo

Los swaps a 5 y 10 años y las curvas de Euribor han experimentado incrementos relevantes desde comienzos de año, reflejo de la incertidumbre macroeconómica, el riesgo geopolítico y las presiones en los mercados energéticos. Esta divergencia entre el corto y el largo plazo está elevando el coste total de financiación, a pesar de que los márgenes bancarios se mantienen en niveles competitivos. Por el momento, desde CBRE se considera que no va a haber subidas de tipos por el Banco Central Europeo en el corto plazo, si bien si el conflicto de Irán se alarga se podrían ver subidas de tipo de entre 50-75 bps a partir de verano

Perspectivas 2026: continuidad, selección y gestión activa

De cara a 2026, CBRE prevé un mercado de financiación en línea con 2025 en términos de liquidez y actividad, aunque con un enfoque cada vez más selectivo por parte de los lenders. El año va a venir marcado por la alta volatilidad, y una fuerte competencia entre financiadores, lo que refuerza la necesidad de una gestión activa de la deuda, tanto en la estructuración de las operaciones como en el uso de coberturas para mitigar los posibles incrementos de  tipos de interés a medio y largo plazo. En este contexto, los bancos continuarán priorizando activos core y core+, bien ubicados y con sponsors con capacidad demostrada de ejecución.