El hotelero alcanza los 3.350 millones de inversión en 2024

El sector hotelero se consolida como uno de los productos inmobiliarios de mayor interés, siendo el segundo sector que más capital ha captado en el conjunto del año (en torno al 30% del total), contabilizando un volumen de 3.350 millones de euros, según datos de CBRE, primera compañía a nivel internacional en consultoría y servicios inmobiliarios. [1]

El dato de 2024 contrasta con la cifra récord de 2023, cuando se alcanzó la cifra de 4.100 millones de euros, el segundo año con mayor inversión hotelera de la serie histórica, tan solo por detrás de 2018 (con 5.000 millones). Concretamente, el sector hotelero se ha posicionado como uno de los principales foco de la inversión entre 2017 y 2024 en España, acumulando más de 25.000 millones de euros.

A diferencia de 2023, donde predominaron las grandes transacciones de portfolios, el conjunto de 2024 ha estado marcado por operaciones de activos individuales, con un total de 123 que han concentrado el 74% de la inversión (en torno a 2.500 millones de euros). Destacan la compraventa de los hoteles Six Senses Ibiza, Hotel Miguel Angel y Rafael Atocha en Madrid, Labranda Suites Costa Adeje e Iberostar Las Dalias en Tenerife y AC Hotel Barcelona Forum en Barcelona.

CBRE ha asesorado algunas de las operaciones más relevantes de 2024, como las compraventas del Hilton Garden Inn de Sevilla; Eurostars Lucentum de Alicante; Casa Lit de Barcelona o Iberostar Las Dalias.

No obstante, también han destacado algunas operaciones de portfolio relevantes, entre las que se incluyen la compra de Partners Group de una participación mayoritaria de BlueSea, la adquisición del portfolio Jewel por parte de Hyatt, con 3 hoteles en Tenerife, la compra de Banco Santander de una participación en una cartera de Meliá con sendos hoteles en Tenerife y Menorca, y la adquisición por parte del grupo Catalonia de dos hoteles Vincci en Barcelona y Málaga.

Por origen de la inversión, lideran los compradores nacionales, con un 52% del volumen total (más del doble de representación que en 2023). El perfil inversor predominante estuvo encabezado por las cadenas y gestoras hoteleras, con el 38% del volumen total. El inversor institucional representó menos del 25% del total invertido, frente a más del 70% del año anterior en un entorno de tipos de interés más elevados.

En 2024 se transaccionaron en España más de 180 activos hoteleros con más de 17.000 habitaciones. Los inversores continúan mostrando una preferencia clara por los hoteles de 4* y 5*, representando el 45% del total invertido los activos de cuatro estrellas y el 20% los activos 5* y 5* GL. Entre los activos transaccionados del segmento de lujo destacan los hoteles incluidos en el portfolio de la socimi Millenium Hospitality Real Estate, en cuyo accionariado ha entrado recientemente Sancus Capital.

La polarización del interés inversor por hoteles de lujo y hoteles budget ha supuesto un estrechamiento del área de hoteles tres y cuatros estrellas, de hecho, entre los dos primeros han llegado a acaparar en torno a un tercio del volumen total transaccionado en hoteles durante 2024.

En cuanto a la tipología de activos, y al contrario que en 2023, el segmento urbano atrajo mayor interés inversor durante el 2024, representando el 53% del capital frente al 47% del segmento vacacional. Esto se ha visto influenciado por los cambios de uso de oficinas a hoteles, una tendencia al alza que se está viendo en el centro de las ciudades, y con gran protagonismo de los activos destinados al segmento de lujo. El motor de los cambios de uso viene marcado por la alta demanda de hoteles, focalizándose en aquellos edificios más obsoletos para revitalizarlos. Los destinos de Barcelona y Madrid acumularon un 18% del total transaccionado cada uno y Málaga un 5%.

Gustavo Cumella de Montserrat, director de Hoteles de CBRE, valora el excelente dinamismo del sector hotelero tanto en términos operativos como de inversión, “el 2024 ha vuelto a demostrar el excelente dinamismo y la consolidación del sector hotelero no solo como industria clave en nuestro país, uno de los más visitados a nivel mundial, sino también como uno de los productos más atractivos para los inversores. Ha destacado el gran protagonismo de grupos y cadenas hoteleras, cuya intensa actividad inversora se ha visto impulsada por un menor coste de capital y una elevada liquidez tras dos años de resultados operativos récord”.

De cara a 2025: “Nuestras perspectivas para 2025 continúan siendo muy positivas, apuntaladas por operaciones de compra-venta en marcha, resultados de explotación positivos - aunque con crecimientos más moderados - estabilización de los tipos y control de la inflación. Además, continuará también el interés por destinos atractivos pero menos maduros, proyectos de reconversión y uso mixto, segmentos alternativos como branded residences y serviced apartments, mercado de lujo y ultra lujo así como producto económico”.  

Los resultados operativos de la industria hotelera en 2024 confirman el buen pulso de la actividad hotelera y turística en nuestro país. En concreto, el ADR (precio medio por habitación ocupada) se situó en noviembre en los 118,8 € (+8% vs. 2023) y el RevPAR (ingreso medio por habitación disponible) alcanzó los 83,16€ (+10% vs. 2023).

Las rentabilidades prime hoteleras experimentaron un ajuste de 25 pbs en el último trimestre del año y conjunto del año, apoyadas por la disminución de tipos de interés, el dinamismo en la actividad inversora y un rendimiento operativo robusto. En Madrid y Barcelona, las rentabilidades se situaron en el 5%, mientras que en las Islas alcanzaron el 6%, con tendencia stronger de cara a 2025.

[1] Considerando hoteles existentes, activos para su reconversión a uso hotelero y suelos para futuros desarrollos hoteleros.