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La Zaidía, un distrito de oportunidad
Por Pedro Félix Vicente, MRICS Director Valuation Advisory Services - Valencia & Baleares en CBRE
mayo 8, 2024 5 Consumo de tiempo Read
Su ubicación, con una amplia fachada al Jardín del Antiguo Cauce del Río Turia, así como la proximidad al centro de la ciudad y a zonas residenciales atractivas como Campanar o Viveros, despejan toda duda respecto al porvenir de esta área de oportunidad.
Las grandes ciudades cada vez serán más grandes. Estudios realizados desde Naciones Unidas prevén que cerca del 70% de la población mundial viva en ciudades en 2050. Esto supone un aumento cercano al 15% respecto a niveles actuales en detrimento de las poblaciones rurales. Se espera que este crecimiento sea más pronunciado en urbes de menos de un millón de habitantes.El término municipal de Valencia, con 800.000 habitantes aproximadamente, es limitado en extensión para poder soportar mucho más crecimiento en su trama urbana. Por ello, el área metropolitana va a jugar un papel fundamental desde el punto de vista inmobiliario en los próximos años. Tal y como ha sucedido a lo largo de los años, a medida que crezca el área de influencia de la ciudad, la consideración de zona centro va a ir ensanchándose. Se trata de aprovechar los efectos positivos de este avance; la gentrificación aparentemente imparable debe desencadenar en una estrategia local que potencie los barrios y los dote de mejores recursos.
Desde CBRE Valuation Advisory hemos llevado a cabo un análisis de precios residenciales en los barrios que forman el primer y segundo anillo de la ciudad de Valencia para identificar ubicaciones de oportunidad desde el punto de vista de la variable precio €/m². Hace ahora 10 – 15 años, los vecinos de la ciudad observábamos la transformación de diversos puntos de distritos de Extramuros y Ensanche, destacando notablemente la revalorización del barrio de Ruzafa. La imagen y el dinamismo de estas zonas de la ciudad han provocado que los precios agregados de la segunda corona se aproximen a los de zona centro.
Partiendo de los precios de compraventa de viviendas del último año, tal y como ilustra la siguiente imagen, se observa como el precio unitario (€/m²) registrado en la zona centro (almendra central) alcanza un promedio de 2.864 €/m². Si tenemos en cuenta el área comprendida entre la almendra central y el segundo anillo, a excepción de La Zaidía y barrio de Les Tendetes, el precio promedio es de 2.408 €/m².
Es comprensible que el casco histórico de la ciudad tenga un precio superior al resto de la segunda corona debido al carácter emblemático de los enclaves y la existencia de edificios señoriales.
Fuente: CBRE Valuation Advisory. Datos Registro de la Propiedad.
Si nos fijamos en La Zaidía y Les Tendetes -zona de color claro del mapa- el precio promedio es de 1.628€/m². Estamos sin lugar a duda ante un área en transformación que recuperará el terreno perdido en precio respecto al resto del segundo anillo. La diferencia actual en precios es considerable comparándola con el resto del cinturón al que pertenece. La ubicación de La Zaidía, con una amplia fachada al Jardín del Antiguo Cauce del Río Turia, así como la proximidad al centro de la ciudad y a zonas residenciales atractivas como Campanar o Viveros, despejan toda duda respecto al porvenir de esta área de oportunidad.
Las conclusiones de los filtros que hemos realizado desde CBRE Valuation Advisory para destacar este enclave se reflejan también en el mercado de alquiler. El Ministerio de Vivienda, a partir de fuentes tributarias, publica precios de referencia de alquileres por secciones censales. El resultado en general evidencia una zona más clara dentro del segundo anillo (ronda tránsitos) a la altura de La Zaidía.
Fuente: CBRE Valuation Advisory. Datos Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
A menudo, cuando existe un interés por entrar en un mercado inmobiliario de alto atractivo, la variable precio ya ha recogido las bondades de su consolidación. Buscar hoy en día vivienda en Ruzafa o puntos del Pla del Real o de Campanar resulta una tarea casi imposible desde la óptica oportunista. Observamos que en los últimos años comienzan a percibirse síntomas de cambio en el distrito de La Zaidía; buen ejemplo de ello son proyectos como Bombas Gens, Livensa Living Studios, LimeHome, Mythic, UA School, etcm, así como las mejoras realizadas hace años en el Parque de Marxalenes, o la reforma en trámite del entorno del Mercado de Sant Pere Nolasc … entre otras.