En 2006 desarrollaste el equipo inmobiliario en Deloitte Spain. ¿Cuál ha sido el mayor cambio que ha sufrido el sector inmobiliario en estos años y cuál ha sido tu principal aprendizaje?
El principal cambio que ha vivido el sector inmobiliario es la separación entre la propiedad y la gestión. La recuperación del sector tras la crisis financiera global se ha realizado a través de vehículos de inversión en que los gestores son “fiduciarios” del capital invertido por los inversores, principalmente institucionales. Este hecho ha supuesto una profunda transformación del sector hacia una profesionalización y sofisticación financiera, además de la inmobiliaria.
El otro gran cambio que se ha hecho patente es que el sector está totalmente correlacionado al comportamiento de las personas y que la evolución en los cambios de los hábitos de vida, de consumo y de trabajo de la sociedad están teniendo un impacto directo en las diferentes tipologías de activos.
En Deloitte habéis identificado seis grandes tendencias que afectan a todos los sectores, como el incremento del turismo o el envejecimiento de la población, entre otras. ¿Cuáles son exactamente y cómo impactarán al sector inmobiliario?
Aging y Demografía, Turismo, Flexibilización y Pago por Uso, Affordable Housing, Digital Economy y ESG son las principales tendencias. Éstas están suponiendo y supondrán una profunda transformación de la economía en el sector inmobiliario.
Quiero destacar el impacto que supone el envejecimiento medio de la población y el reto de la demografía, que tendrán un impacto en el sector inmobiliario.
En cuanto a la flexibilización de usos, al igual que hemos visto la transformación en otras industrias, los cambios en los patrones de consumo están llevando al concepto de tendencia al uso más que de tendencia, por lo que la necesidad de proporcionar servicios de valor y diferenciales hace que el sector inmobiliario sea cada vez más intensivo y exigente en la operación.
El debate sobre el acceso a la vivienda está al orden del día, especialmente tras la aprobación de la Ley de Vivienda. ¿Cuál es el principal reto en este ámbito? ¿Cómo convivirán las formas tradicionales de vivienda con el auge de alternativas residenciales como el Coliving o Senior Housing?
El mercado de la vivienda enfrenta una “crisis de oferta”, acompañado por un incremento de la demanda en áreas crecimiento económico lo que encarecen los precios. Para mitigar el desajuste estructural, es necesaria una planificación que incluya nueva oferta, rehabilitación y transformación, con un enfoque en colaboraciones público-privadas.
Además, el crecimiento de hogares unipersonales, que aumenta un 26% anual, demanda soluciones de vivienda y alojamiento que representan una oportunidad para nuevas modalidades de inversión.
El sector inmobiliario está dejando de ser un sector aislado y está cada vez más transversalmente relacionado con el resto de ámbitos. ¿Qué implicaciones tendrá para la economía?
Con las mega-tendecias descritas anteriormente, el sector inmobiliario está directamente relacionado con la economía en general y es transversal a ella.
Además están apareciendo nuevos verticales de inversión con mayor componente de especialización y de operación, con necesidad de desarrollo de plataformas operativas y acercándose más a private equity tradicional que a exclusivamente inmobiliario.
El conjunto de la economía está en proceso de transformación a través de la digitalización y la Inteligencia Artificial, desarrollándose nuevas tipologías de activos como Data Centers que tienen fundamentales de inversión de máxima especialización diferentes a la inversión inmobiliaria tradicional. España tiene una oportunidad de desarrollar este tipo de activo y adoptar una posición de liderazgo.
¿Cómo evolucionará el mercado de operaciones corporativas en los próximos meses? ¿Hay una tendencia a la consolidación empresarial en el sector inmobiliario?
La perspectiva de recortes futuros en los tipos de interés ha incrementado el sentimiento inversor para 2025, aunque sigue habiendo una cierta preocupación por la necesidad de afrontar los vencimientos de las financiaciones actuales.
A mayo la actividad en los mercados globales de inversión inmobiliarias descendía un 17% respecto al año anterior. 2024 puede haberse convertido en el punto menor de inversión en Commercial Real Estate, pero la reflexión es que probablemente en 2024 los ajustes en valoraciones van a ser menores.
Sin embargo, el nivel de actividad ya está incrementando y preveo operaciones de concentración en los próximos 12 meses por la necesidad de tomar decisiones por parte de los inversores de carácter value added que entraron en el mercado hace más de 5 años.
Como profesor del IE, ¿qué valores y capacidades consideras imprescindibles para el talento?
El talento se basa en la preparación y la actitud. La curiosidad es clave para aprender y entender, más allá del “qué” se hace, es fundamental cuestionar el “por qué” y “para qué”. Además, en el sector inmobiliario es crucial comprender la macroeconomía, el mercado de capitales, las transacciones inmobiliarias y tener una perspectiva geopolítica. Es importante entender las motivaciones detrás de las decisiones y tener conocimientos específicos del sector para sobresalir.
¿Qué aporta CBRE al sector inmobiliario? ¿Qué es lo que más valoras de la firma?
CBRE en sus 50 años en España ha sido el líder en servicios de consultoría inmobiliaria, evolucionando desde la consultoría tradicional a abarcar toda la cadena de valor de la inversión y la gestión inmobiliaria.
Si tengo que destacar un valor de CBRE como líder de mercado, es la anticipación y desarrollo de nuevas tendencias en el sector inmobiliario siendo protagonista de la transformación que ha habido en el sector en los últimos 10 años.
Mi experiencia de colaboración profesional con CBRE en este tiempo ha sido excelente, contando con profesionales y personas de máxima calidad.
Adicionalmente, durante mi etapa como presidente de ULI Spain, CBRE ha sido un referente en quien apoyarse en la ejecución del plan de crecimiento de la Institución.
¿Qué te enamora de este sector para llevar tantos años dedicado a él? ¿Qué te ha aportado el sector inmobiliario en el desarrollo de tu vida personal y profesional?
De mis 29 años de carrera, más de 18 han sido dedicados al sector inmobiliario, por su impacto en la economía y en los mercados de capitales. Participar en momentos clave de reestructuración, y transformación ha sido un enorme privilegio.
Valoro especialmente del sector inmobiliario que hay personas tomando decisiones de uso o de inversión muy relevantes, por lo que es clave entender sus motivaciones. Es un sector con un componente sociológico muy importante. Y la mayor contribución que ha hecho el sector en mí es tener la oportunidad de conocer a grandes profesionales, grandes personas y haber tenido la suerte de generar excelentes amistades.