El mercado de oficinas repunta en 2024

El mercado de oficinas nacional cierra 2024 con una gran actividad de contratación y un mayor dinamismo de la inversión. Según cifras preliminares de CBRE, la contratación anual en Madrid y Barcelona, los dos principales mercados, sobrepasará ampliamente los 800.000 m2 en 2024, una cifra muy superior al total contratado en ambas ciudades en 2023 (613.000 m2). La cifra se sitúa en máximos desde el récord de 2019 y supera en más de un 10% la media contratada en los 5 años anteriores.

Atendiendo a los principales mercados, la contratación crece en Madrid más de un 40%, hasta cerrar el año previsiblemente en los 540.000 m2, mientras que en Barcelona, a pesar de que varias operaciones de envergadura se retrasan a inicios de 2025, el incremento es del 20%, hasta los 280.000 m2. Si nos fijamos en la evolución del último trimestre, la contratación en Madrid y Barcelona ha superado los 175.000 m2 y ha acumulado otras 5 operaciones que superan los 5.000 m2, confirmando que el año 2024 ha sido el de la vuelta de grandes operaciones corporativas. Este tipo de operaciones alcanzan así un total de 26 firmas en todo el 2024, más del doble de las registradas el año anterior (11). La superficie media firmada en 2023 apenas superaba los 850 m2 y en 2024 se superarán los 1.100 m2.

El buen comportamiento en términos de contratación se complementa además con una sólida evolución de las rentas prime en los mercados de CBD (Central Business District). El mercado español de oficinas es de los que más ha crecido a nivel de renta en los últimos 10 años, más de un 55%. Salvo el caso aislado de ciertos mercados que muestran un alza superior a las demás ciudades (Estocolmo y el mercado alemán), Madrid (+59%) y Barcelona (+54%) son los mercados con mayores incrementos de Europa en los últimos 10 años. A pesar de este incremento, los principales mercados españoles siguen siendo muy baratos en comparación con otras plazas, lo que sugiere además que existe todavía margen de crecimiento.

Iñigo Enrich, Executive Corporate Director y Head de Oficinas en España de CBRE: “2024 confirma el repunte del mercado de las oficinas en España, con la vuelta de las grandes operaciones de alquiler, contratación y rentas al alza, y un sentimiento inversor optimista sobre la evolución del sector que se ha traducido en crecimiento de los volúmenes invertidos. La polarización del mercado se refleja en las rentas prime que alcanzan máximos históricos en CBD; rentas, en cualquier caso, todavía muy por debajo de otras plazas europeas, lo que sugiere aún mayor margen de crecimiento. Precisamente, la demanda de espacios de mayor calidad y con mayores prestaciones está empujando al alza las rentas”.

Según CBRE, la demanda de espacios de oficinas es muy equilibrada en cuanto a los sectores que protagonizan las operaciones de alquiler. En cualquier caso, sigue destacando al alza la demanda de sectores emergentes como Educación o LifeScience, con requerimientos más específicos en cuanto a los espacios que necesitan. También se mantienen activos los operadores flex que, siguiendo el buen comportamiento de sus centros tanto en términos de contratación de puestos como de ocupación, continúan ampliando su huella.

La contratación en Madrid crece casi un 40% en 2024

En Madrid se espera que la contratación en 2024 se acerque a los 540.000 m2, recuperando cifras de prepandemia y consolidando su recuperación. El volumen alquilado es un 40% superior al de 2023. Ante un mercado céntrico tensionado por la falta de disponibilidad, los mercados más alejados del centro recuperan dinamismo, sobre todo en aquellos edificios limítrofes con la M-30, con fácil acceso a transporte público y de máxima calidad. Fuera de la M-30 se ha concentrado algo menos de la contratación en Madrid. Por el lado de las rentas, se está superando la barrera de los 40€/m2 en el eje de Castellana. Aquellos espacios que queden disponibles en dichas localizaciones, y ante el buen ritmo de pre-alquiler de los proyectos en reforma, las rentas podrían superar dicho umbral, según CBRE.

Barcelona crece un 20% a pesar de dejar grandes movimientos pendientes para 2025

Varias operaciones de gran tamaño se han ralentizado, lastrando el final del ejercicio en Barcelona y dejando el total anual en los 280.000 m2, por debajo de los 300.000 m2 esperados inicialmente. En cualquier caso, en el mercado siguen activas grandes operaciones que impulsarán las cifras del primer trimestre de 2025. El 22@ se sigue mostrando resiliente a pesar de tener aún una elevada disponibilidad que ralentiza la toma de decisiones por parte de los inquilinos, a medida que las opciones se vayan reduciendo este proceso debería ser más rápido y dinamizar el mercado y las firmas. En el caso de la ciudad condal sigue desatacando el papel que juegan las empresas de gaming, que siguen apostando por ampliar espacio en edificios de calidad.

Sigue la tendencia de compra para cambio de uso y se espera un mayor dinamismo de cara a 2025

CBRE prevé que el buen ritmo en la actividad de contratación genere más dinamismo en el mercado de inversión, que se ha mantenido activo principalmente por las operaciones de volumen reducido, por debajo de los 50 millones y por operaciones corporativas de envergadura como la compra de Arima o el intercambio de activos de Inmocaixa-Colonial. La inversión en activos de oficinas supera en 2024 los 1.600 millones de euros, una cifra que, aún lejos de los registros prepandemia, crece un 26% frente a 2023. Al margen de este volumen, destacan los más de 700 millones de euros invertidos en la compra de activos de oficinas a los que se les dotará de un nuevo uso, muy por encima de los 250 millones de euros registrados en 2023 en este tipo de compras. La tendencia de cambios de uso seguirá en aumento en 2025. Además, se han invertido más de 300 millones de euros por parte de corporaciones en compra de activos para ubicar sus propios espacios de trabajo.