El mercado de oficinas afianza su dinamismo

El mercado de oficinas nacional afianza su dinamismo en el tercer trimestre del año. De enero a septiembre, según datos provisionales de CBRE, la contratación en Madrid y Barcelona, los dos principales mercados, superará los 640.000 m2, una cifra por encima del total contratado en ambas ciudades en todo el 2023 (613.128 m2). La previsión de cierre para el conjunto del año es de más de 800.000 m2, por encima de la media de los últimos años.

En el tercer trimestre, la contratación en Madrid y Barcelona ha superado los 235.000 m2, siendo el tercer mejor registro trimestral de los últimos 15 años. Una cifra que se ha visto impulsada de nuevo por las operaciones de alquiler de gran tamaño (por encima de los 5.000 m2 de superficie), que de enero a septiembre ya triplican a las llevadas a cabo el mismo periodo del año anterior. Solo en el tercer trimestre, en Madrid y Barcelona se han cerrado más de 10 operaciones de más de 5.000 m2 y más de 15 por encima de los 2.500 m2.

Esta tendencia supone un aumento del tamaño medio de las operaciones, que apenas superaba los 850 m2 de media en 2023 y que se prevé que llegue en la capital a los 1.500 m2 a cierre de año. Algunos ejemplos de estas grandes operaciones, asesoradas por CBRE, son el alquiler de más de 15.000 m2 por parte de UNIE en Monforte de Lemos 28 (Madrid); el movimiento de CEPSA, que ocupará más de 20.000 m2 en el Edificio Arroyo; o la Diputación de Barcelona, que ha firmado más de 6.000 m2 en el edificio Green Business District.

Iñigo Enrich, Executive Corporate Director y Head de Oficinas en España de CBRE: “Vemos un mercado muy activo, impulsado por la vuelta del protagonismo de las oficinas, en las que las corporaciones están encontrando un aliado para atraer a los empleados y fomentar una mayor colaboración entre los equipos. Se está demandando más superficie de oficinas en inmuebles de calidad, con certificaciones ESG y con servicios alrededor y buenas conexiones. Este aumento de la demanda en los mejores edificios y en zonas céntricas está impulsando al alza las rentas, que han roto techos históricos en las principales ciudades españolas. En cualquier caso, en España seguimos teniendo rentas por debajo de otras plazas europeas, lo que sugiere margen de crecimiento. También vemos cómo las oficinas “plug&play”, aquellas ya implantadas, también demuestran su atractivo, siendo de las que, en general, tienen un ritmo de comercialización más rápido”.

Contratación récord para un tercer trimestre en Madrid

En Madrid, la previsión de contratación en el tercer trimestre del año es de más de 180.000 m2. Según los datos de CBRE, habría que remontarse a 2007 para encontrar un tercer trimestre que mejore este registro. Hasta septiembre, la contratación en la capital se situaría en los 430.000 m2 alquilados, el segundo mejor registro de los últimos 15 años. Por sectores, destacan los de educación y sector público, que siguen contratando nuevos espacios, como la operación de UNIE en ML28. Ante un mercado céntrico tensionado por la falta de disponibilidad, los mercados más alejados del centro recuperan dinamismo, sobre todo en aquellos edificios limítrofes con la M-30, con fácil acceso a transporte público y de máxima calidad. Fuera de la M-30 se ha concentrado algo menos de la contratación en Madrid. Por el lado de las rentas, se está superando la barrera de los 40€/m2 en el eje de Castellana. Aquellos espacios que queden disponibles en dichas localizaciones, y ante el buen ritmo de pre-alquiler de los proyectos en reforma, las rentas podrían superar dicho umbral, según CBRE.

La contratación crece un casi un 50% en Barcelona y el 22@ sigue mostrando resiliencia

La contratación de oficinas en Barcelona cerrará el tercer trimestre cerca de los 60.000 m2 y en conjunto la previsión es que supere los 215.000 m2 de enero a septiembre, igualando el mejor registro tras la pandemia. Una cifra que sería casi un 50% superior a la del mismo periodo del año pasado y casi un 10% por encima de la media de los últimos cinco años. Las empresas de LifeScience se muestran especialmente activas, como muestra la operación de Astrazeneca con el pre-alquiler de la mitad del edificio Estel en la primera mitad del año, o el ritmo de comercialización de Esplugues Campus, que contará ya con sus dos primeros inquilinos. El 22@ se sigue mostrando resiliente y, al igual que en el primer semestre, representa algo más de un 30% de la superficie alquilada. Se trata de una cifra llamativa si se tiene en cuenta que supone un 20% del stock de la ciudad. A nivel de rentas, además, la ciudad muestra capacidad de crecimiento y las “excepciones” en el CBD se sitúan ya por encima de los 40€/m2.

Sigue la tendencia de compra para cambio de uso 

El buen ritmo en la actividad de contratación tiene su reflejo en el mercado de inversión, animado por las operaciones de volumen aún reducido, por debajo de los 50 millones. La inversión registrada de enero a septiembre superará, según las previsiones de CBRE, los 1.000M€, un 15% por encima de la cifra registrada en el mismo periodo de 2023. El segmento midcaps está liderando la actividad con un ticket medio que se sitúa en los 27 M€ en este último trimestre. Una de las operaciones más relevantes de este año es la venta de Zurich Seguros a Besant Capital de su edificio en la calle Alcalá, 44 (Madrid), con el asesoramiento de CBRE. En el caso de Barcelona se ha visto en el último trimestre una mayor reactivación del mercado tras una primera de parte de año más cauta. Destacan operaciones como la asesorada por CBRE en WTC Almeda Park; la compraventa de Torre Tarragona; o la venta del edificio en la calle Berlín, 38.

Las operaciones actualmente en marcha hacen prever un mayor volumen de inversión en los próximos ejercicios. Se siguen observando dos grandes tendencias en el sector: un aumento del apetito por la compra de oficinas para uso propio (un total que supera los 440 millones invertidos) y, en el caso de Madrid, el interés por la compra de activos de oficinas que pueden ser reconvertidos a otros usos, con un volumen en transacciones para un cambio de uso que se acerca ya a los 500 millones de enero a septiembre.