Más metros ocupados, nuevas formas de utilizarlos

Los grandes indicadores del mercado inmobiliario nos dicen cuánto espacio se contrata, cómo evolucionan las rentas o qué niveles de ocupación alcanza cada sector. Pero la gestión diaria de los activos nos permite completar esa fotografía y entender algo igualmente importante: qué sucede en esos espacios una vez que están ocupados.

Desde Property Management analizamos la evolución de 50 centros comerciales en España y Portugal, cerca de cinco millones de metros cuadrados industriales y logísticos y más de 200 edificios de oficinas, que suman 2,8 millones de metros cuadrados. A ello se añaden datos sobre el comportamiento de visitantes de más de 180 activos, más de 15.000 encuestas realizadas en centros comerciales y la opinión de 100 empresas ocupantes de oficinas.

Toda esta información permite mirar más allá del metro cuadrado y entender cómo están evolucionando los hábitos de quienes visitan, trabajan y utilizan nuestros activos.

Retail: conocer mejor al visitante

En retail, 2026 está dejando una evolución positiva tanto de las afluencias como de las ventas. En España, los visitantes crecen un 3,6%, mientras que las ventas comparables avanzan un 5,8%. En Portugal, donde las afluencias aumentan con mayor intensidad, un 7,8%, las ventas también crecen un 5,8%.

Pero la gestión de un centro comercial requiere ir más allá del número de personas que cruza sus puertas. Los datos de comportamiento nos permiten entender mejor quiénes son esos visitantes y cómo están cambiando sus hábitos.

Una de las tendencias más interesantes es el crecimiento del visitante internacional. En Portugal, su peso pasa del 12,6% al 19,4%, mientras que en España aumenta del 2,4% al 6%. También se observan diferencias en la recurrencia: en Portugal la frecuencia media aumenta hasta casi 11 visitas al mes, mientras que en España se mantiene más estable, cerca de ocho.

Conocer la frecuencia de visita, el tiempo de permanencia o el perfil del visitante ayuda a entender mejor la evolución de las afluencias y, sobre todo, a tomar decisiones más ajustadas sobre el mix comercial, los servicios o las experiencias de cada activo.

Esta evolución viene acompañada además por unos indicadores económicos positivos. En España, los descuentos medios sobre renta disminuyen un 24,7%, mientras que la renta neta aumenta un 4,5%. El esfuerzo del operador, por su parte, se mantiene contenido tanto en España como en Portugal.

También aparecen matices interesantes cuando descendemos a las distintas actividades. El cine, por ejemplo, gana tracción en los dos mercados, mientras que la restauración muestra una evolución especialmente positiva en Portugal.

Todo ello dibuja un retail en el que sigue siendo importante atraer visitantes, pero cada vez lo es más entender quiénes son, qué buscan y cómo se relacionan con cada espacio.

Logística: la ubicación sigue marcando la diferencia

En logística, la ocupación se mantiene en niveles elevados tanto en España como en Portugal, reflejando la progresiva absorción del producto incorporado al mercado durante los últimos años.

La renta media neta se sitúa en torno a 4,2 euros por metro cuadrado al mes en ambos países, pero el promedio esconde diferencias importantes. Las naves urbanas destinadas a última milla pueden alcanzar rentas más de un 50% superiores a las de gran distribución ubicadas en coronas exteriores dentro de una misma área metropolitana.

Más allá de la región o la ciudad, factores como la accesibilidad, la proximidad al consumidor final o la funcionalidad del activo están ganando peso a la hora de explicar su comportamiento.

También los contratos reflejan la necesidad de combinar estabilidad y flexibilidad. En España, el plazo medio hasta vencimiento ronda los siete años y medio, mientras que la primera opción de salida se sitúa ligeramente por encima de los dos años.

Oficinas: entender cómo se utiliza realmente el espacio

En oficinas, la ocupación también muestra una evolución positiva. En España mejora durante los últimos doce meses hasta situarse en torno al 80%, mientras que en Portugal permanece estable por encima de ese nivel.

Sin embargo, hablar hoy de oficinas exige ir más allá de la superficie contratada. El 90% de las 100 empresas consultadas en España y Portugal ya tiene implantado un modelo de trabajo híbrido, frente al 78,5% anterior. Y solo un 9% declara una asistencia diaria a la oficina, frente al 17% registrado previamente.

Este cambio está modificando también lo que las compañías esperan de los edificios. El gimnasio es el servicio más demandado, con un 46,6%, seguido de las salas polivalentes y la oferta de restauración o cafetería, ambas con un 40,4%. Al mismo tiempo, aumenta el interés por herramientas digitales que faciliten la relación entre el usuario y el edificio.

Los datos de asistencia permiten completar esta visión. En los edificios que analizamos en España, la ocupación real media se sitúa en torno al 52% de la capacidad, con diferencias significativas a lo largo de la semana: los martes se acerca al 58%, mientras que los viernes queda por debajo del 40%.

También influyen el tamaño de la oficina y el sector de actividad. Las oficinas más pequeñas registran una asistencia superior a las de mayor superficie y el sector financiero supera el 60%, frente a cifras más moderadas en otros sectores como el tecnológico.

Más que una pérdida de relevancia de la oficina, estos datos hablan de una transformación en su forma de uso. La calidad del espacio sigue siendo importante, pero la experiencia, los servicios y la capacidad de adaptarse a distintos momentos y formas de trabajo adquieren cada vez más protagonismo.

Una mirada más allá de la ocupación

Retail, logística y oficinas responden a dinámicas muy diferentes, pero los datos de 2026 permiten identificar un denominador común: los niveles de ocupación siguen siendo sólidos, mientras evoluciona la manera en la que utilizamos los espacios.

En retail, conocer mejor al visitante permite entender qué hay detrás de la evolución de ventas y afluencias. En logística, la ubicación y la proximidad ganan peso. Y en oficinas, el trabajo híbrido obliga a incorporar el uso real del espacio a la lectura tradicional de la ocupación.

Ahí está precisamente el valor de la gestión diaria. No se trata solo de conocer cuántos metros cuadrados están ocupados, sino de entender qué sucede dentro de ellos y cómo cambian las necesidades de las personas y empresas que los utilizan.