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El capital hotelero ya no compra “el sector”: elige producto, destino y operador
España y Portugal mantienen unos fundamentos sólidos, pero la inversión hotelera en Iberia entra en una fase más selectiva. El capital busca lujo, resorts y activos con margen de reposicionamiento. Estas son las conclusiones del evento Tendencias en Hoteles celebrado junto con operadores, inversores y expertos de CBRE.
noviembre 13, 2026
Iberia suma fundamentos, pero invertir “porque el sector va bien” se ha agotado como tesis
España y Portugal figuran entre las economías que mejor se han comportado en los últimos años. Según CBRE, mantendrán ese diferencial hasta 2028, en un contexto de tipos elevados, financiación más cara e incertidumbre geopolítica. Dos palancas sostienen la demanda: una demografía favorable y mercados laborales sólidos.
El turismo internacional refleja esa fortaleza. CBRE espera que en 2026 visitantes y gasto vuelvan a marcar máximos, con el gasto creciendo por encima del número de visitantes. Iberia compite con Reino Unido por el primer puesto en inversión hotelera de Europa.
Pero el mercado también ha cambiado. Hay menos oportunidades, más competencia y precios más tensionados.
“Invertir en hoteles porque el sector va bien es una tesis ya manida. Hay que empezar a pensar en qué producto queremos estar, en qué mercados queremos estar representados y si somos capaces de identificar dónde están las oportunidades para crear valor de verdad.”
Jorge Ruiz, Head of Hotels CBRE Iberia
El capital es más selectivo y analiza operador, marca y estructura operativa
El inversor de hoy estudia cómo entra en un activo, qué producto compra, quién lo opera, con qué marca y con qué estructura. Sus estrategias son más cualificadas y más exigentes.
La encuesta de CBRE a más de 70 inversores hoteleros internacionales al inicio del año lo confirma. España fue por tercer año consecutivo el país europeo más atractivo para invertir y Portugal quedó cuarto. Barcelona lideró el ranking de ciudades junto a Londres, y Madrid fue tercera. Son perspectivas, no operaciones cerradas, pero indican dónde quieren crecer los inversores.
El año también apunta a una actividad muy alta. Si se cierran las operaciones que siguen en marcha, 2026 podría ser un año récord, con Portugal ganando peso.
“La próxima etapa de la inversión hotelera será menos de crecer por crecer y más de seleccionar muy bien el destino, el producto y la estrategia.”
Laura Peláez, responsable de Research para el sector Hoteles.
El lujo ya concentra casi la mitad de la inversión hotelera ibérica
El lujo ha ganado un peso significativo en la inversión hotelera en Iberia y en 2026 concentra ya cerca del 47% del volumen invertido.
Cuatro factores lo explican:
- La capacidad de sostener tarifas elevadas.
- Una demanda más resiliente y menos sensible al precio.
- El efecto de la categoría sobre el valor del activo.
- La llegada de nuevas marcas y operadores internacionales de lujo.
El capital que mira el segmento cinco estrellas y lujo es mayoritariamente internacional. Esa llegada de marcas a ciudades como Madrid beneficia además al conjunto del mercado, porque eleva las tarifas de todos los hoteles de la ciudad.
Reposicionar crea valor sin esperar a que aparezca un activo nuevo
La oportunidad no está solo en el lujo consolidado. También está en hoteles con capacidad de subir de segmento. Con una buena ubicación, la marca adecuada y un reposicionamiento inteligente se puede mejorar de forma notable el resultado por habitación. El consumidor, además, paga más por estancias auténticas.
En los destinos urbanos, esa lógica se traduce en cambios de uso: oficinas y edificios obsoletos de los centros de las ciudades que se convierten en hoteles. En los resorts, pasa por mejorar la categoría y alargar la temporada.
Los resorts combinan demanda estructural, oferta contenida y temporadas más largas
En los últimos cinco años, el 58% de la inversión hotelera en Iberia se ha dirigido a resorts, frente al 42% destinado a hoteles urbanos. Medido en habitaciones, el peso vacacional es todavía mayor: de cada tres habitaciones transaccionadas, dos están en destinos vacacionales.
Estas cuatro razones sostienen ese interés:
- Demanda más resiliente. El ocio ha caído menos y se ha recuperado más rápido que el segmento de negocios en las últimas crisis.
- Oferta limitada. Las nuevas aperturas previstas no superan el ritmo histórico y el suelo frente al mar es muy escaso.
- Conectividad. Las inversiones en aeropuertos facilitan rutas con mercados de mayor gasto.
- Desestacionalización. En términos relativos, el primer y el cuarto trimestre han crecido más que el verano.
Los factores que empujan esta desestacionalización son: el teletrabajo, que permite más escapadas fuera de las vacaciones tradicionales, el cambio climático, que desplaza viajes a meses más templados, y una oferta que va más allá del sol y playa, con wellness, gastronomía y reuniones. Los operadores insisten en un matiz: retener a los clientes pesa tanto como atraerlos, y conviene usar el turoperador como un canal más, sin depender de él.
España y Portugal atraen capital de perfiles opuestos
En España, entre el 60 % y el 63 % del capital es doméstico, y el internacional se reparte entre Europa, Norteamérica y Latinoamérica. Los grupos hoteleros protagonizan buena parte de las operaciones. En Portugal, más del 95 % del capital es internacional y el institucional domina el mercado.
En el segmento resort, el capital ibérico tiene un peso especialmente relevante: representa más del 70% de la inversión en 2026, frente a algo más del 30% en hoteles urbanos. Un factor lo explica: el ciclo inversor y la madurez de los grupos hoteleros españoles. Los operadores prevén que muchos propietarios locales y familiares busquen más escala a través de plataformas, lo que podría impulsar una consolidación de marcas.
El margen se defiende con calidad, no con descuentos
Los ingresos de los resorts crecen más que los gastos, aunque salarios y energía presionan los costes. En los segmentos altos, el descuento no es la herramienta que funciona: lo que funciona es ofrecer más al cliente para que perciba una mejor experiencia.
Iberia tampoco puede competir por precio. La respuesta pasa por renovar el parque hotelero y sostener una tarifa que respalde esa calidad. Ahí está la oportunidad para quien invierta.
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