junio 23, 2021

El suelo, materia prima


La economía está forzando muchos cambios al mismo tiempo. Y cada vez son más rápidos y de impacto a escala global. Las demandas de los consumidores, la evolución del comercio minorista online o la creciente influencia de las áreas urbanas, que afectan a cómo los bienes serán fabricados, comercializados, transportados y consumidos.

Un escenario que, junto a la concienciación sobre la sostenibilidad medioambiental, está haciendo que los antiguos almacenes evolucionen hacia Estructuras Nodales de Servicios y Soporte (ENSs) para aquellas empresas para las que, la localización, el diseño y las prestaciones, son aspectos clave. De ahí que la inversión en logística inmobiliaria siga creciendo. De los 4 millones de metros cuadrados existentes en 1990 hemos pasado a los 145 millones en 2020, con más de 200 millones proyectados actualmente. Esto ha dado lugar a la especialidad ‘inmologística’, en la que el suelo es clave como elemento sustancial de la cadena de suministro en distintas fases y procesos de desarrollo.



Si bien el urbanismo en España tiene estructura, gestión y funcionamiento muy similar en todo el territorio, es necesario conocer las 17 leyes del suelo, sus desarrollos o reglamentos y los 8.116 planeamientos generales. Sus diferencias son determinantes a la hora de decidir ubicaciones logísticas. Es imprescindible considerar las posiciones de nuevos suelos respecto a corredores europeos, proximidad a zonas de población-producción-consumo, en áreas geográficas y ejes con actividad de transporte y logística (maduros, en desarrollo, emergentes o nuevos polos) y a la tipología logística por ámbito geográfico (operaciones de ámbito nacional-peninsular, distribución regional o de proximidad y ‘última milla’). Además, hay que considerar especialmente los parámetros urbanísticos (ocupación, edificabilidad, alturas permitidas o morfologías parcelarias) para el óptimo aprovechamiento del suelo y, por supuesto, el precio.

Los actores económicos tienen dos objetivos: mayor flexibilidad y costes más bajos, potenciando el gigantismo (mayores barcos, camiones, trenes y plataformas logísticas). Mientras tanto, los actores del urbanismo siguen utilizando criterios obsoletos en los instrumentos de planeamiento y de gestión. Así, vemos:

  • Parcelarios no adaptados a necesidades de los usuarios, con excesivos viarios y rotondas, con medianas no permeables, obligando a muchos camiones, durante muchos días y muchos años a realizar recorridos kilométricos excesivos.
  • Infraestructuras innecesarias sobredimensionadas, generando altos costes de construcción y mantenimiento, lo que provoca gran rigidez y mayores costes y descalifica a esos suelos para implantaciones logísticas, y, en consecuencia, los deja convertidos en eriales en los que se entierran millones de euros.  

Por eso, cada vez más, comunidades autónomas, ayuntamientos, sus sociedades públicas y los promotores privados e inversores en la producción de suelos logísticos, buscan la experiencia de consultoras especializadas en inmologística. Estas deben tener un profundo conocimiento de la situación y tendencias del mercado inmobiliario y logístico nacional e internacional, para atender al nuevo escenario del mercado global y de innovación estratégica en toda la gestión de la cadena de suministro.

Una consultora especializada en inmologística aporta puntos de vista independientes y enfoca soluciones adaptadas a las tendencias del mercado actuales y futuras del transporte y las actividades logísticas, de la sostenibilidad, de las tipologías de inmuebles, de sus equipamientos, tecnologías y de las cada vez más numerosas y variadas normativas de aplicación a las actividades de las cadenas de suministro. De este modo, diseñan suelos que contemplen condiciones urbanísticas adaptadas a los diferentes activos inmobiliarios para las necesidades de cada operativa, conectadas entre sí a través de los modos de transporte.

La gran distribución y sus operadores referencian la especialización del conjunto de suelos de uso logístico por localización, precios y perfil de la actividad logística desarrollada. De esta manera, amplían posicionamientos en toda la geografía, emergiendo nuevas ciudades pequeñas que se suman a grandes urbes (hubs) y a ciudades medianas (para estas inversiones hay vida más allá de Madrid y Barcelona) y con nuevas oportunidades para proyectos de suelos enfocados desde la óptica usuario. Atendiendo, además, a reglamentación de Protección contra Incendios como RD 2267/2004 o a Reglamentos europeos y españoles sobre tiempos de conducción y descanso de conductores profesionales en una jornada laboral con ida y vuelta (isócrona de 4,5 horas), lo que hace que posiciones logísticas estén variando, siendo menos relevantes las distancias kilométricas.

En resumen, son necesarios proyectos más estudiados, versátiles a futuro, atendiendo al respeto al medioambiente y adaptados a las más modernas normas de seguridad, y a los nuevos conocimientos y tendencias que marcarán el devenir y el éxito o el fracaso de los suelos para uso del sector.



Ramón Vázquez

Advisory Industrial & Logistics CBRE